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Sociedades inmobiliarias: tener el patrimonio en sociedad
Poner los inmuebles en una sociedad rebaja el tipo sobre la renta que generan, ordena la sucesión y separa el riesgo. A cambio, cada movimiento del inmueble o del dinero hacia el socio paga su propio peaje, y la mera tenencia activa una etiqueta —entidad patrimonial— que hace perder media docena de incentivos.
No se compara el 25% del Impuesto sobre Sociedades con el marginal del IRPF. Se compara el 25% más el coste de que el dinero llegue al socio con el marginal del IRPF. Y en ese cálculo la ventaja se estrecha mucho.
Cuándo tiene sentido y cuándo no
| Escenario | Sociedad |
|---|---|
| Rentas que se reinvierten en más inmuebles | Favorable: el diferimiento es real y compuesto |
| Rentas que el socio necesita para vivir | Desfavorable: doble imposición sobre el dividendo |
| Patrimonio familiar que se quiere transmitir ordenadamente | Favorable: participaciones divisibles, pactos, protocolo |
| Una sola vivienda de uso del socio | Muy desfavorable: vinculada, retribución en especie y riesgo de simulación |
| Actividad de promoción o de arrendamiento con estructura | Favorable: régimen ordinario, sin patrimonialidad |
| Inmuebles ya adquiridos que habría que aportar | Depende: la aportación tiene coste inmediato |
La etiqueta de entidad patrimonial
Una sociedad en la que más de la mitad del activo esté constituido por valores o por elementos no afectos a una actividad económica es entidad patrimonial. No es un régimen especial ni obliga a tributar de otra forma, pero desencadena la pérdida de:
- El tipo reducido de las entidades de nueva creación.
- Los incentivos de las empresas de reducida dimensión.
- La exención por dividendos y plusvalías de participaciones en la propia entidad para sus socios.
- La posibilidad de aplicar determinados regímenes y deducciones.
- En sede del socio persona física, buena parte de la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio y la reducción de empresa familiar en Sucesiones.
Este último punto es el que suele decidir la operación en los patrimonios familiares, y es también la razón por la que el requisito de la persona empleada se convierte en la pieza central. Está desarrollado en sociedad patrimonial inmobiliaria.
Meter los inmuebles: el coste de entrada
Aportar un inmueble ya adquirido a una sociedad no es una operación neutra. La constitución o ampliación de capital está exenta en Operaciones Societarias, pero:
- El aportante obtiene una ganancia patrimonial por la diferencia entre el valor de aportación y su valor de adquisición.
- Se devenga la plusvalía municipal, con el aportante como sujeto pasivo.
- Si el aportante es empresario, la aportación puede ser una entrega sujeta a IVA, con sus reglas de exención y renuncia.
- Si el inmueble estaba hipotecado y la sociedad asume la deuda, hay además una transmisión onerosa por el importe asumido.
El régimen especial de neutralidad fiscal permite diferir la ganancia cuando la operación se ampara en él y existe motivo económico válido, pero no cubre la plusvalía municipal en todos los casos ni el IVA. Está en aportación de inmuebles a una sociedad.
Sacar los inmuebles: el coste de salida
Es la parte que casi nunca se calcula al constituir la sociedad y la que después bloquea las operaciones. Repartir un inmueble al socio por reducción de capital o por liquidación genera renta en la sociedad por la diferencia entre valor de mercado y valor contable, renta en el socio, plusvalía municipal, y transmisión sujeta a IVA o a ITP. La alternativa —vender las participaciones en lugar del inmueble— está sujeta a la regla antielusión del artículo 314 de la Ley del Mercado de Valores.
El día a día de la sociedad con inmuebles
| Cuestión | Régimen |
|---|---|
| Arrendar | Ingreso íntegro sin reducciones, con gastos y amortización deducibles y bonificación específica para el arrendamiento de vivienda si se cumplen los requisitos |
| Amortizar | 2% anual sobre construcción; el deterioro contable del inmovilizado no es fiscalmente deducible |
| Operar con los socios | Valoración obligatoria a mercado, documentación e información en el modelo 232 |
| Vender | Renta ordinaria, sin coeficientes ni exención por reinversión |
| Reorganizarse | Régimen de neutralidad si hay rama de actividad y motivo económico válido |
| Cotizar como SOCIMI | Tipo cero a cambio de distribuir la práctica totalidad del beneficio |
Sociedad frente a persona física: el cálculo completo
Rendimiento neto anual de alquileres de local: 60.000 euros. Socio con marginal del 45%. Tipo del Impuesto sobre Sociedades: 25%.
| Persona física — cuota del IRPF al 45% | 27.000 € |
| Sociedad — cuota del Impuesto sobre Sociedades | 15.000 € |
| Reparto de los 45.000 € restantes como dividendo (base del ahorro) | ≈ 11.500 € |
| Sociedad — coste total si el socio se lleva todo | ≈ 26.500 € |
| Ventaja de la sociedad, si se reparte todo | ≈ 500 € |
La ventaja real solo aparece si el beneficio se reinvierte: 12.000 euros anuales más de capacidad de inversión, que compuestos a diez años sí marcan la diferencia.
Cada cuestión de la sociedad inmobiliaria
Sociedad patrimonial
Cómputo del activo afecto y los incentivos que se pierden.
Ver fichaAportar un inmueble
Ganancia del aportante, plusvalía, IVA y régimen de neutralidad.
Ver fichaArtículo 314
Cuándo la venta de participaciones tributa como si fuera del inmueble.
Ver fichaSOCIMI
Requisitos, tipo cero, obligación de reparto y gravamen especial.
Ver fichaAmortización y deterioro
El 2%, el valor del suelo y el deterioro que no es deducible.
Ver fichaOperaciones vinculadas
Valor de mercado, documentación y modelo 232.
Ver fichaEscisión
Rama de actividad, motivo económico válido y diferimiento.
Ver fichaArrendar desde la sociedad
Sin reducción, con gastos completos y con bonificación de vivienda.
Ver fichaComprar con sociedad
La decisión de entrada, con el cálculo de la salida incluido.
Ver fichaSobre las sociedades inmobiliarias
¿A partir de cuántos inmuebles compensa una sociedad?
No hay un número. Lo que decide es qué se hace con la renta: si se reinvierte, la sociedad gana desde el primer euro por el efecto del diferimiento; si el socio la necesita íntegra para vivir, la ventaja prácticamente desaparece. Y en patrimonios de cierto tamaño pesa más el argumento sucesorio y de protección que el diferencial de tipos.
¿Puedo pasar mis pisos a una sociedad sin pagar nada?
No de forma completa. El régimen de neutralidad puede diferir la ganancia patrimonial del aportante cuando la aportación cumple sus requisitos, pero la plusvalía municipal se devenga en muchos supuestos y el IVA o el ITP dependen de la condición del aportante. Existen alternativas —constituir la sociedad y que compre, o mantener los inmuebles fuera y aportar solo los futuros— que suelen salir mejor que aportar en bloque un patrimonio antiguo con mucha plusvalía latente.
¿Contratar a alguien basta para dejar de ser patrimonial?
La ley exige, para que el arrendamiento sea actividad económica, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. Pero la Administración y los tribunales examinan además que exista una carga de trabajo que justifique ese empleo y que la persona realice efectivamente la gestión. Un contrato formal sin contenido real no sostiene la calificación, y es precisamente lo que se comprueba.
Quiero vender la sociedad en vez del inmueble para pagar menos. ¿Se puede?
La transmisión de valores está exenta con carácter general, pero el artículo 314 de la Ley del Mercado de Valores excepciona los casos en que se pretende eludir el pago del impuesto que habría gravado la transmisión de los inmuebles. La norma establece presunciones que admiten prueba en contrario. Funciona cuando la operación tiene sustancia empresarial real y se documenta desde el principio; no funciona como envoltorio de una compraventa de inmueble.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
¿Tiene una operación inmobiliaria entre manos?
Compraventa, aportación a sociedad, alquiler, promoción, herencia o una comprobación de valores que ya ha llegado. Analizamos el caso, calculamos el coste fiscal de cada alternativa y le decimos con franqueza cuál es defendible. Decidir antes de escriturar cuesta mucho menos que rectificar después.