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Cooperativas de viviendas: régimen fiscal y IVA de las aportaciones
El régimen protegido rebaja el impuesto, pero perder la condición de protegida por un incumplimiento formal lo devuelve todo. Y la relación con la gestora es donde se concentran los riesgos reales.
La cooperativa es el promotor. Los socios aportan capital y aportaciones para la construcción, y al final se les adjudica su vivienda. Fiscalmente es una promoción, con la particularidad del régimen de cooperativas.
El régimen fiscal de las cooperativas
| Clase | Tratamiento en el Impuesto sobre Sociedades |
|---|---|
| Cooperativa fiscalmente protegida | Tipo reducido sobre los resultados cooperativos; tipo general sobre los extracooperativos; bonificaciones en otros tributos |
| Cooperativa especialmente protegida | Régimen adicional más favorable, no aplicable con carácter general a las de viviendas |
| Cooperativa no protegida | Régimen general del Impuesto sobre Sociedades |
Las cooperativas de viviendas pueden ser fiscalmente protegidas si cumplen los requisitos de la normativa sustantiva y no incurren en ninguna de las causas de pérdida de la condición. Las causas más habituales de pérdida son la realización de operaciones con terceros no socios por encima de los límites, la falta de dotación de los fondos obligatorios y determinados incumplimientos en la distribución de resultados.
El IVA de las aportaciones y de la adjudicación
La cooperativa actúa como promotora y, por tanto, como empresaria a efectos de IVA. Las cantidades que los socios entregan para financiar la construcción tienen la consideración de pagos anticipados de la futura entrega de la vivienda, y devengan IVA en el momento del cobro, al tipo que corresponda:
- 10% con carácter general para vivienda.
- 4% si se trata de vivienda de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
- 21% para los locales, plazas de garaje que excedan de dos y elementos que no sean vivienda ni anexos.
La cooperativa deduce el IVA soportado en el suelo, la obra —normalmente con inversión del sujeto pasivo—, los honorarios y la gestión. La adjudicación final de las viviendas a los socios es la entrega, que se liquida por la diferencia entre el coste total y los anticipos ya facturados.
Circuito de un socio cooperativista
Coste final de la vivienda adjudicada: 210.000 euros.
| Aportación inicial al capital social | Sin IVA: no es anticipo |
| Aportaciones para la construcción durante la obra | Con IVA al 10% en cada cobro |
| Adjudicación de la vivienda | Liquidación de la diferencia con IVA |
| AJD de la escritura de adjudicación | Según tipo autonómico |
| IVA total soportado por el socio | 21.000 € |
El AJD de la promoción cooperativa
La cooperativa soporta las mismas cuotas de AJD que cualquier promotor: obra nueva y división horizontal, préstamo hipotecario si lo hay, y la escritura de adjudicación a cada socio. Muchas comunidades han establecido bonificaciones específicas para las cooperativas de viviendas protegidas, que hay que solicitar en la autoliquidación.
La gestora: donde están los riesgos
La mayoría de las cooperativas de viviendas contratan una gestora que dirige la promoción. Los puntos que conviene revisar:
- Los honorarios de gestión y su forma de devengo, que llevan IVA al 21% y son un coste más de la promoción.
- La separación patrimonial entre la cooperativa y la gestora, y el control de las cuentas.
- Las garantías de las cantidades entregadas por los socios, que deben estar avaladas o aseguradas y depositadas en cuenta especial.
- El control de la asamblea sobre las decisiones relevantes y sobre la contratación de la obra.
- La auditoría de las cuentas y el acceso de los socios a la información económica.
- La responsabilidad de los miembros del consejo rector, que son socios y responden como administradores.
La baja del socio
Cuando un socio causa baja antes de la adjudicación, se le reembolsan las aportaciones realizadas con las deducciones previstas en los estatutos. Fiscalmente:
- Procede la rectificación de las facturas emitidas por los anticipos y la devolución del IVA repercutido.
- Las deducciones o penalizaciones aplicadas al reembolso pueden constituir una pérdida patrimonial para el socio.
- Si el socio transmite su derecho a otro, la operación tiene su propio tratamiento como cesión de derechos.
La deducción por vivienda habitual
Las cantidades satisfechas a la cooperativa pueden dar derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual en régimen transitorio para los socios que la vinieran aplicando por aportaciones anteriores a 2013, con la particularidad de los plazos ampliados que la normativa ha previsto para las viviendas en construcción.
Cooperativas de viviendas
¿Sale más barato comprar en cooperativa?
Puede salir más barato porque el socio asume el papel de promotor y no paga el margen del promotor mercantil, pero también asume su riesgo: sobrecostes, retrasos y, en el peor de los casos, la imposibilidad de terminar la promoción. Fiscalmente el tratamiento es equivalente al de una compra sobre plano: se soporta IVA en cada aportación y AJD en la adjudicación.
¿Las aportaciones a la cooperativa llevan IVA?
Las destinadas a financiar la construcción, sí: son pagos anticipados de la futura entrega de la vivienda y devengan IVA en el momento del cobro, al tipo que corresponda. La aportación al capital social, en cambio, no es un anticipo de una entrega y no devenga IVA. Conviene que la cooperativa distinga con claridad ambos conceptos en su facturación.
Me doy de baja de la cooperativa. ¿Recupero el IVA?
Si se resuelve la operación, la cooperativa debe rectificar las facturas emitidas por sus anticipos y devolverle el IVA repercutido junto con las cantidades que corresponda según los estatutos. Las deducciones o penalizaciones que se apliquen al reembolso pueden generarle una pérdida patrimonial computable. Conviene revisar los estatutos antes de solicitar la baja.
¿Qué pasa si la cooperativa pierde la condición de protegida?
Pasa a tributar por el régimen general del Impuesto sobre Sociedades y pierde las bonificaciones asociadas, con efectos que pueden alcanzar a ejercicios anteriores según la causa. Las causas de pérdida están tasadas y suelen ser formales: operaciones con terceros por encima de los límites, falta de dotación de los fondos obligatorios o incumplimientos en la distribución de resultados. Es un riesgo que se previene con una buena llevanza.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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