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Obra nueva y división horizontal: AJD, base imponible y exenciones
Dos escrituras, dos hechos imponibles y dos bases imponibles distintas. Se pagan aunque no haya comprador ni precio, y su base es uno de los conceptos que más liquidaciones excesivas genera.
La declaración de obra nueva tributa por AJD sobre el coste de ejecución material. La división horizontal, sobre el valor real del inmueble dividido, incluido el suelo. Son dos hechos imponibles independientes aunque se otorguen en la misma escritura.
Las bases imponibles
| Operación | Base imponible |
|---|---|
| Declaración de obra nueva | Coste de ejecución material de la obra |
| División horizontal | Valor real del inmueble dividido: suelo más construcción |
| Agrupación de fincas | Valor de las fincas agrupadas |
| Agregación | Valor de la finca que se agrega |
| Segregación | Valor de la porción segregada |
| División material de finca | Valor de la finca dividida |
| Modificación de la división horizontal | Valor de los elementos afectados |
Qué no entra en la base de la obra nueva
Es la cuestión que más impugnaciones genera y con mejor resultado. La base es el coste de ejecución material, del que quedan excluidos:
- Honorarios profesionales: arquitecto, aparejador, ingeniero, coordinador de seguridad.
- Gastos generales y beneficio industrial del contratista.
- Tributos: el propio ICIO, la tasa de licencia, el IVA.
- Gastos financieros de la promoción.
- Estudios previos, licencias, seguros y gastos de gestión.
- El valor del suelo, que nunca forma parte de la base de la obra nueva.
Muchas liquidaciones se practican sobre el presupuesto de contrata, sobre el presupuesto de ejecución por contrata o incluso sobre el valor de tasación del edificio terminado. Todas ellas son impugnables.
La diferencia entre presupuestos
Promoción con presupuesto de ejecución material de 1.100.000 euros. Tipo autonómico del 1,2%.
| Ejecución material | 1.100.000 € |
| + gastos generales 13% y beneficio industrial 6% | 1.309.000 € |
| + honorarios técnicos | 1.420.000 € |
| AJD correcto: 1.100.000 × 1,2% | 13.200 € |
| AJD sobre el total: 1.420.000 × 1,2% | 17.040 € |
La obra nueva por antigüedad
La declaración de obra nueva por antigüedad —la que se otorga acreditando mediante certificación técnica, catastral o acta notarial que la construcción es anterior a un determinado plazo— también devenga AJD. Lo que puede estar prescrito es la infracción urbanística, no el impuesto, cuyo devengo se produce con la escritura que ahora se otorga.
Su base imponible sigue siendo el coste de ejecución material, que en estos casos se determina habitualmente por módulos o mediante informe técnico referido al momento de la construcción, actualizado. Es otro punto de discusión frecuente.
Los supuestos exentos o no sujetos
- Divisiones horizontales que no alteran la titularidad ni el valor, en determinados supuestos de mera adaptación registral.
- Operaciones de reparcelación y adjudicaciones de juntas de compensación que respetan las cuotas.
- Determinadas operaciones de reestructuración acogidas al régimen de neutralidad fiscal.
- Bonificaciones autonómicas para vivienda protegida, rehabilitación en cascos históricos o promoción en municipios en riesgo de despoblación.
Las bonificaciones autonómicas son rogadas y deben aplicarse en la propia autoliquidación, con constancia de los requisitos en la escritura.
La secuencia habitual de una promoción
- Adquisición del sueloIVA con renuncia o ITP, más AJD si va por IVA.
- Préstamo promotorAJD a cargo de la entidad prestamista.
- Declaración de obra nueva en construcciónAJD sobre el coste de ejecución material previsto.
- División horizontalAJD sobre el valor real del inmueble dividido.
- Acta de fin de obraGeneralmente sin cuota adicional si la obra nueva ya se declaró.
- VentasIVA y AJD a cargo de cada comprador.
Conviene presupuestar estas cuotas desde el inicio del proyecto: en una promoción media suman decenas de miles de euros que se desembolsan antes de vender la primera vivienda.
Obra nueva y división horizontal
¿Tengo que pagar AJD si no vendo nada?
Sí. El AJD grava la documentación notarial de actos inscribibles con contenido valuable, no la transmisión. La declaración de obra nueva y la división horizontal se otorgan e inscriben aunque no haya comprador, y devengan sus respectivas cuotas. Es un coste de estructuración de la promoción que conviene presupuestar desde el inicio.
Declaro obra nueva y división horizontal en la misma escritura. ¿Pago una vez o dos?
Dos. Son hechos imponibles distintos con bases imponibles distintas, aunque se documenten en el mismo instrumento. La obra nueva tributa sobre el coste de ejecución material y la división horizontal sobre el valor real del inmueble dividido, incluido el suelo. Ambas cuotas se liquidan en el mismo modelo 600, desglosadas.
Voy a declarar por antigüedad una casa de 1985. ¿Pago AJD?
Sí. El devengo se produce con el otorgamiento de la escritura que ahora firma, con independencia de cuándo se construyera. Lo que puede haber prescrito es la posibilidad de que el ayuntamiento adopte medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, pero no la obligación tributaria, que nace ahora. La base es el coste de ejecución material, determinado por informe técnico o módulos.
La comunidad ha liquidado sobre el presupuesto total. ¿Puedo recurrir?
Sí, y es uno de los motivos de impugnación con mejor resultado. La base imponible es el coste de ejecución material, que excluye honorarios profesionales, gastos generales, beneficio industrial, tributos y gastos financieros. Aportando el desglose del presupuesto y un certificado técnico que separe las partidas, la reducción de la base suele obtenerse sin gran dificultad.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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