Existencias o inmovilizado: la calificación contable del inmueble

Las diferencias que importan

Por qué el deterioro cambia tanto

Es la diferencia con mayor impacto práctico. El deterioro de las existencias es fiscalmente deducible conforme a las reglas generales, mientras que las pérdidas por deterioro del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias no lo son desde la reforma de 2013, y revierten cuando el elemento se transmite o recupera su valor.

Para una promotora con stock invendido, mantener los inmuebles como existencias permite dotar deterioro deducible cuando el mercado cae. Reclasificarlos a inversiones inmobiliarias para poder amortizarlos supone perder esa deducibilidad hacia adelante.

Cuándo procede la reclasificación

El cambio de clasificación solo es admisible cuando se produce un cambio efectivo en el destino del inmueble, y debe reflejarse contablemente en el momento en que ese cambio se produce, no cuando conviene fiscalmente. Los indicios que lo sostienen:

• Contratos de arrendamiento firmados y con vocación de permanencia, no un alquiler puntual mientras se busca comprador.
• Retirada de la comercialización en venta, acreditable por la baja en portales y con las agencias.
• Acuerdo del órgano de administración que documente la decisión y su motivación.
• Mención en la memoria de las cuentas anuales, con el detalle del cambio y su efecto.
• Coherencia con el objeto social y con la actividad declarada en el censo.

Una reclasificación no documentada, o que se produce justo cuando interesa amortizar o cuando interesa evitar un deterioro no deducible, es exactamente lo que se comprueba.

El efecto en el IVA

El cambio de destino tiene también consecuencias en el IVA. Los inmuebles construidos para la venta generan derecho a deducción plena; destinarlos al arrendamiento de vivienda, que es una operación exenta, obliga a aplicar la regla de prorrata y a regularizar el impuesto deducido por el régimen de bienes de inversión.

Y si el arrendamiento supera dos años con un arrendatario distinto del futuro comprador, la venta posterior deja de ser primera entrega, con la regularización única que ello conlleva.

El caso de la sociedad con actividad mixta

Es habitual que una misma sociedad promueva para vender y mantenga una cartera en alquiler. En ese caso conviene:

1. Separar contablemente ambas carteras desde el origen, con centros de coste diferenciados.
2. Optar por la prorrata especial en el IVA, que permite identificar el destino de cada inmueble.
3. Documentar la decisión de destino de cada promoción en el momento de su inicio.
4. Analizar si conviene separar las actividades en sociedades distintas.