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Fiscalidad del promotor inmobiliario
Una promoción es un negocio que soporta IVA durante tres años antes de repercutir el primero, que se contrata en cadena bajo inversión del sujeto pasivo y cuyo resultado fiscal depende de una decisión contable que se toma al principio: si el inmueble es existencia o inmovilizado.
El IVA, la calificación contable y los tributos locales. El primero determina la tesorería, la segunda determina el impuesto directo y los terceros determinan el coste de licencia. Los tres se deciden antes de poner la primera piedra.
El IVA es el eje de la promoción
El promotor es empresario a efectos de IVA desde el momento en que adquiere bienes o servicios con la intención confirmada por elementos objetivos de destinarlos a una actividad empresarial, aunque todavía no haya vendido nada. Eso le permite deducir el IVA del suelo, de la ejecución de obra, de los honorarios técnicos, de las licencias y de la comercialización desde el primer día, y solicitar la devolución del saldo a su favor.
Esa deducción anticipada es perfectamente legítima, pero exige acreditar la intención con elementos objetivos: licencia solicitada, proyecto visado, alta censal previa al inicio, financiación concedida, contratos firmados. Es uno de los puntos que más se comprueban, y está desarrollado en deducción del IVA soportado por el promotor.
Los tipos de la entrega
| Entrega | Tipo |
|---|---|
| Vivienda, incluidos hasta dos plazas de garaje y anexos transmitidos conjuntamente | 10% |
| Vivienda de protección oficial de régimen especial o de promoción pública | 4% |
| Local comercial, oficina, nave y plazas de garaje transmitidas por separado | 21% |
| Solar y terreno edificable | 21% |
| Ejecución de obra para promotor con contrato directo | ISP: sin repercusión |
La inversión del sujeto pasivo en la cadena de obra
En las ejecuciones de obra con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista, que tengan por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones, el sujeto pasivo es el destinatario. La regla se extiende a los subcontratistas en toda la cadena.
Facturar con IVA cuando procedía la inversión no es un error inocuo: el IVA repercutido indebidamente no es deducible por el destinatario, que se queda con un coste que creía recuperable. Está en ejecuciones de obra e inversión del sujeto pasivo.
El suelo: dónde empieza casi todo
La adquisición del suelo es la operación con más riesgo de calificación de toda la promoción. Un terreno rústico transmitido por un particular va por ITP; el mismo terreno, si el propietario ha soportado costes de urbanización, pasa a ser una entrega empresarial sujeta a IVA. Y si está exento, cabe renunciar a la exención para que el promotor pueda deducir.
- Compra de suelo y solares: qué terrenos están exentos y cuáles no.
- Urbanización de terrenos: cuándo el propietario adquiere la condición de empresario.
- Juntas de compensación: aportaciones, derramas y adjudicaciones.
- Permuta de solar por obra futura: el devengo anticipado que descoloca la tesorería.
La calificación contable decide el impuesto directo
Los inmuebles destinados a la venta son existencias: no se amortizan, su deterioro se dota como deterioro de existencias y su resultado aflora íntegro en el ejercicio de la venta. Los inmuebles destinados al arrendamiento o al uso propio son inversiones inmobiliarias o inmovilizado: se amortizan, generan gasto cada año y su deterioro tiene un régimen fiscal distinto.
La decisión no es libre: depende del destino real. Pero es revisable cuando el destino cambia, y las reclasificaciones de existencias a inmovilizado —típicas cuando una promoción no se vende y se pone en alquiler— se comprueban con detalle. Está en existencias o inmovilizado.
Los tributos locales de una promoción
| Tributo | Momento | Base |
|---|---|---|
| ICIO | Al iniciar la obra, con liquidación definitiva al terminar | Coste real y efectivo de la construcción |
| Tasa por licencia urbanística | Al solicitar la licencia | Presupuesto de ejecución material |
| Tasa de ocupación de vía pública | Durante la obra | Metros y días de ocupación |
| Plusvalía municipal | Al adquirir el suelo (la paga el transmitente) y al vender | Valor catastral del suelo |
| AJD | Obra nueva, división horizontal, préstamo promotor | Coste de la obra o valor de lo dividido |
| IBI | Cada 1 de enero mientras el inmueble esté en balance | Valor catastral |
Rehabilitar: cuando la obra convierte el edificio en nuevo
Si la obra alcanza el concepto legal de rehabilitación, el edificio vuelve a ser objeto de primera entrega, con las consecuencias que eso tiene: la venta lleva IVA en lugar de ITP y el promotor puede deducir todo el IVA soportado en la obra. Alcanzar ese umbral —más de la mitad del coste en obras de consolidación o tratamiento estructural, y un coste global superior al 25% del precio de adquisición o del valor de mercado, descontando el suelo— es una decisión de proyecto que conviene tomar con la calculadora delante. Está en rehabilitación e IVA reducido.
Cada fase de la promoción
IVA de la promoción
Devengo, tipos, anticipos y facturación de las entregas.
Ver fichaDeducir el IVA soportado
Intención acreditada, cuotas previas al inicio, prorrata y regularización.
Ver fichaEjecuciones de obra e ISP
Contratos y subcontratos, comunicación y errores de facturación.
Ver fichaUrbanización de terrenos
Cuándo el propietario pasa a ser empresario y qué consecuencias tiene.
Ver fichaJuntas de compensación
Fiduciarias y no fiduciarias, derramas, adjudicaciones y exenciones.
Ver fichaPermuta de solar
Doble entrega, devengo anticipado y ganancia del propietario del suelo.
Ver fichaExistencias o inmovilizado
La cuenta contable que decide amortización, deterioro e incentivos.
Ver fichaRehabilitación
El concepto legal, el umbral del 25% y el efecto sobre la primera entrega.
Ver fichaObra nueva y división
Base imponible de cada escritura, tipos autonómicos y obra nueva antigua.
Ver fichaICIO y licencias
Base real, partidas excluidas y liquidación definitiva.
Ver fichaCooperativas
Régimen protegido, IVA de las aportaciones y riesgos de la gestora.
Ver fichaCompra de suelo
Exenciones, renuncia e inversión del sujeto pasivo en la adquisición.
Ver fichaSobre la promoción
¿Puedo pedir la devolución del IVA antes de vender la primera vivienda?
Sí. La condición de empresario nace con la intención acreditada de destinar los bienes a la actividad, no con la primera venta. Presentando las declaraciones periódicas con saldo a compensar y solicitando la devolución al final del ejercicio —o mensualmente si se está inscrito en el registro de devolución mensual— el IVA soportado se recupera durante toda la fase de construcción. Lo que hay que tener preparado es la prueba de la intención.
Vendo una promoción entera a un fondo. ¿Es primera entrega?
Sí, siempre que las edificaciones no hayan sido utilizadas de forma ininterrumpida durante dos años o más por su propietario o por un arrendatario. La venta en bloque al fondo es primera entrega y lleva IVA. Si la promoción ha estado arrendada durante dos años antes de la venta, la operación pasa a ser segunda entrega y por tanto exenta, lo que suele hacer necesaria la renuncia a la exención. Es una de las cuestiones que hay que resolver antes de estructurar la operación.
¿Puedo amortizar los pisos que no consigo vender?
Mientras estén contabilizados como existencias, no: las existencias no se amortizan, se deterioran. Si el destino cambia efectivamente y los inmuebles pasan a arrendarse de forma estable, procede reclasificarlos a inversiones inmobiliarias y desde ese momento sí se amortizan. La reclasificación debe responder a un cambio real de destino, estar documentada y reflejarse en la memoria, porque es un punto que la Inspección revisa.
El ayuntamiento me ha liquidado el ICIO incluyendo el beneficio industrial. ¿Es correcto?
No. La base imponible del ICIO es el coste real y efectivo de la construcción, del que quedan excluidos el impuesto mismo, las tasas y precios públicos, los honorarios de profesionales, el beneficio empresarial del contratista y cualquier concepto que no integre estrictamente el coste de ejecución material. Es uno de los motivos de impugnación más frecuentes y con mejor resultado, tanto en la liquidación provisional como en la definitiva.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
¿Tiene una operación inmobiliaria entre manos?
Compraventa, aportación a sociedad, alquiler, promoción, herencia o una comprobación de valores que ya ha llegado. Analizamos el caso, calculamos el coste fiscal de cada alternativa y le decimos con franqueza cuál es defendible. Decidir antes de escriturar cuesta mucho menos que rectificar después.