Inicio/Alquiler turístico/No residentes
Alquiler turístico de no residentes: modelo 210 e IVA
Residir en la Unión Europea permite deducir gastos y tributar al 19%. Fuera de ella se tributa al 24% sobre el ingreso íntegro, sin restar ni la comisión de la plataforma ni la limpieza.
Residentes en la Unión Europea, Islandia y Noruega: 19% sobre el rendimiento neto, con gastos deducibles. Resto de residencias: 24% sobre el ingreso íntegro, sin deducción alguna.
El modelo 210 para rentas de arrendamiento
| Elemento | Contenido |
|---|---|
| Modelo | 210, con la clave de rendimientos de inmuebles arrendados |
| Devengo | Cuando resulta exigible cada renta |
| Periodicidad | Puede presentarse por cada devengo o agrupando rentas de un mismo trimestre |
| Plazo | Los veinte primeros días naturales del mes siguiente al trimestre |
| Tipo UE, Islandia y Noruega | 19% sobre el rendimiento neto |
| Tipo resto | 24% sobre el ingreso íntegro |
| Acreditación | Certificado de residencia fiscal vigente |
La agrupación de rentas exige que correspondan al mismo perceptor, al mismo pagador cuando lo haya, al mismo tipo de renta y al mismo inmueble. En el alquiler turístico, con múltiples huéspedes y estancias cortas, la agrupación trimestral es lo habitual.
Los gastos deducibles para residentes comunitarios
Se aplican las reglas del IRPF, de modo que son deducibles los mismos conceptos que para un residente:
- Comisiones de plataformas y canales de reserva.
- Limpieza, lavandería y mantenimiento.
- IBI, tasas municipales, comunidad y seguro, prorrateados por días.
- Suministros del periodo arrendado.
- Intereses del préstamo, con el límite conjunto.
- Amortización del 3% sobre construcción y del 10% del mobiliario, prorrateadas por días.
- Honorarios de asesoramiento y gestión.
No se aplica, en cambio, la reducción por arrendamiento de vivienda: es un beneficio del IRPF que no se traslada al IRNR, y en todo caso el alquiler turístico no la generaría.
La diferencia entre residir dentro o fuera de la UE
Apartamento turístico con 14.000 euros de ingresos anuales y 6.200 euros de gastos deducibles, incluida amortización prorrateada.
| Residente en la UE — base: 14.000 − 6.200 | 7.800 € |
| Residente en la UE — cuota al 19% | 1.482 € |
| Residente fuera de la UE — base | 14.000 € |
| Residente fuera de la UE — cuota al 24% | 3.360 € |
| Diferencia | 1.878 € |
Los días sin alquilar
Igual que para un residente, los periodos en que el inmueble no está arrendado generan imputación de renta: un 1,1% o un 2% del valor catastral prorrateado por esos días, declarado en un modelo 210 anual con la clave de rentas imputadas de inmuebles urbanos. Son dos declaraciones distintas por el mismo inmueble y el mismo año.
El IVA
Las reglas son las mismas que para un residente: la operación está exenta si no se prestan servicios propios de la industria hotelera y tributa al 10% si se prestan. Lo que cambia son las obligaciones formales cuando el titular no está establecido en España:
- Si presta servicios de alojamiento en España, realiza operaciones sujetas y debe identificarse a efectos de IVA en España.
- Puede resultar necesario designar un representante a efectos del impuesto según su lugar de establecimiento.
- La comisión de la plataforma comunitaria se localiza en España y opera la inversión del sujeto pasivo, con las obligaciones asociadas.
- La devolución del IVA soportado por no establecidos sigue procedimientos específicos si no se realizan operaciones que obliguen a declarar en España.
Lo que conviene tener preparado
- NIE y, en su caso, NIF-IVA.
- Certificado de residencia fiscal a efectos del convenio, renovado anualmente.
- Cuenta bancaria española o medio de pago admitido.
- Registro de ocupación con fechas e importes, descargado de las plataformas.
- Justificantes de todos los gastos, con factura a nombre del titular.
- Recibo del IBI con el desglose de suelo y construcción.
- Domicilio a efectos de notificaciones o representante fiscal.
La falta de un domicilio de notificaciones en España es el origen de muchas liquidaciones que llegan ya en vía de apremio: las comunicaciones se practican por comparecencia edictal y el titular no las conoce hasta que se traban las cuentas o se anota un embargo sobre el inmueble.
Alquiler turístico de no residentes
Vivo en Alemania y alquilo mi apartamento en la costa. ¿Qué presento?
Un modelo 210 trimestral por los rendimientos del arrendamiento, tributando al 19% sobre el rendimiento neto después de deducir los gastos, y un modelo 210 anual por la imputación de renta correspondiente a los días en que el apartamento no estuvo alquilado. Necesitará el certificado de residencia fiscal alemán para acreditar el derecho al tipo del 19% y a la deducción de gastos.
Vivo en el Reino Unido. ¿Puedo deducir gastos?
La deducción de gastos y el tipo del 19% están reservados a los residentes en Estados miembros de la Unión Europea y en Islandia y Noruega. Los residentes en terceros países tributan al 24% sobre el ingreso íntegro, sin deducir gasto alguno. Conviene revisar el convenio de doble imposición aplicable y su cláusula de no discriminación, que en algunos supuestos ha dado lugar a reclamaciones.
¿Tengo que repercutir IVA si presto servicios de limpieza durante la estancia?
Sí. Las reglas del IVA no distinguen por la residencia del titular: si presta servicios propios de la industria hotelera, la operación es alojamiento sujeto al 10% y debe repercutirlo e ingresarlo en España, identificándose a efectos del impuesto. La condición de no residente afecta a las obligaciones formales y, en su caso, a la necesidad de representante, pero no al régimen sustantivo.
Llevo años sin presentar nada. ¿Qué hago?
Presentar las declaraciones de los ejercicios no prescritos con el recargo por declaración extemporánea, que es inferior a la sanción que se impondría tras un requerimiento. Conviene hacerlo antes de vender el inmueble: las obligaciones incumplidas suelen aflorar precisamente en la compraventa, cuando la otra parte o su banco solicitan certificados, y regularizar con la operación en marcha es mucho peor.
Contenidos relacionados
- Modelo 210: alquiler
- Inmueble vacío
- No residentes e inmuebles
- IVA del alquiler turístico
- Representante fiscal
Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
¿Tiene una operación inmobiliaria entre manos?
Compraventa, aportación a sociedad, alquiler, promoción, herencia o una comprobación de valores que ya ha llegado. Analizamos el caso, calculamos el coste fiscal de cada alternativa y le decimos con franqueza cuál es defendible. Decidir antes de escriturar cuesta mucho menos que rectificar después.