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Ceder la vivienda a una empresa explotadora: cómo tributa
Se simplifica la gestión, no la fiscalidad. La cesión al gestor es un arrendamiento sujeto al 21% con retención del 19%, y convierte al propietario en empresario a efectos de IVA aunque nunca lo haya sido.
Arrendamiento para uso distinto del de vivienda, sujeto y no exento de IVA al 21%. El destino del inmueble es la explotación turística por el cesionario, no la residencia de una persona física, de modo que la exención no resulta aplicable.
Las obligaciones del propietario cedente
- Alta censal mediante modelo 036 con el epígrafe de arrendamiento correspondiente.
- Factura mensual o periódica al explotador, con IVA al 21%.
- Modelos 303 y 390, con derecho a deducir el IVA soportado en el inmueble.
- Libros registro de facturas expedidas y recibidas.
- Soportar la retención del 19% que practica el explotador, si está obligado.
- Declarar el rendimiento del capital inmobiliario sin reducción, porque no es arrendamiento de vivienda.
Flujo de una cesión con renta garantizada
Renta pactada con el explotador: 1.000 euros mensuales.
| Base imponible mensual | 1.000,00 € |
| IVA repercutido 21% | +210,00 € |
| Retención IRPF 19% | −190,00 € |
| Cobro efectivo | 1.020,00 € |
| De los que 210 € se ingresan en el modelo 303 | 810 € netos |
Cesión frente a explotación directa
| Aspecto | Cesión al explotador | Explotación directa |
|---|---|---|
| Ingreso | Renta fija o mixta, previsible | Variable según ocupación |
| Gestión | A cargo del explotador | A cargo del propietario |
| IVA | 21% repercutido | Exento o al 10% según servicios |
| Retención | 19% soportada | No |
| Deducción del IVA soportado | Sí | Solo si hay servicios hoteleros |
| Días vacíos | Sin imputación: está arrendado todo el año | Imputación de renta |
| Riesgo de ocupación | Del explotador | Del propietario |
| Licencia turística | Suele exigirse a nombre del explotador | Del propietario |
El punto más favorable de la cesión, y el menos conocido, es que el inmueble está arrendado durante todo el año al explotador, de modo que no hay imputación de renta por los días sin huéspedes y los gastos son deducibles al 100% sin prorrateo.
Las modalidades habituales de contrato
- Renta fija garantizada. El explotador paga una renta mensual con independencia de la ocupación. Es el modelo más claro fiscalmente: arrendamiento puro.
- Renta variable. Un porcentaje de los ingresos obtenidos. Sigue siendo arrendamiento, con la particularidad de que la base imponible del IVA y la retención se determinan cada periodo.
- Renta mixta. Fija más variable. Es la más frecuente.
- Mandato o gestión por cuenta ajena. El gestor comercializa en nombre y por cuenta del propietario, que sigue siendo el prestador del servicio de alojamiento frente al huésped. Aquí no hay arrendamiento al gestor sino una comisión, y el propietario mantiene su régimen de explotación directa.
La distinción entre las tres primeras modalidades y la cuarta es esencial: en la cuarta el propietario sigue siendo quien explota, con las obligaciones que ello conlleva. Conviene que el contrato lo diga con claridad.
Qué revisar en el contrato con el explotador
- Que se identifique como arrendamiento o como mandato, sin ambigüedad.
- Quién asume la obtención y titularidad de la licencia turística y del número de registro.
- Quién repercute e ingresa la tasa turística autonómica.
- El reparto de suministros, comunidad, IBI y seguro, que si los asume el explotador y se repercuten incrementan la base del IVA y de la retención.
- Las obras y el mobiliario: quién los aporta y qué ocurre al terminar el contrato.
- La reserva de uso por el propietario durante determinados periodos, que puede tener efectos en el IVA deducible.
- La duración y el régimen de resolución, relevante a efectos del ITP del arrendamiento si procede.
Cesión a un explotador
¿Tengo que facturar con IVA a la empresa que gestiona mi apartamento?
Si el contrato es un arrendamiento del inmueble a la empresa para que ella lo explote, sí: es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, sujeto y no exento al 21%. Debe darse de alta, emitir factura y presentar los modelos 303 y 390. Si el contrato es un mandato en el que la empresa comercializa por cuenta de usted, no hay arrendamiento sino una comisión que ella le factura a usted.
¿Puedo deducir el IVA de la reforma si cedo el apartamento?
Sí. Al ser el arrendamiento al explotador una operación sujeta y no exenta, genera derecho a deducción plena, de modo que puede deducir el IVA soportado en la reforma, el mobiliario, los suministros y los servicios profesionales. Es una diferencia relevante frente a la explotación directa sin servicios de hostelería, donde no hay derecho a deducir.
El gestor me reserva dos semanas al año para mi uso. ¿Afecta?
Sí, en dos planos. Esas semanas el inmueble no está cedido y generan imputación de renta, y la parte de IVA soportado que corresponda a ese uso privado no es deducible. Conviene que el contrato delimite con precisión los periodos de reserva y que se prorrateen los gastos y las deducciones en consecuencia.
¿Quién paga la tasa turística, el explotador o yo?
El sustituto del contribuyente en los impuestos autonómicos sobre estancias turísticas suele ser el titular de la explotación, es decir, quien presta el servicio de alojamiento al huésped. En una cesión, ese es el explotador. Conviene que el contrato lo recoja expresamente, porque las obligaciones formales y las sanciones recaen sobre quien la norma designe.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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