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Alquiler turístico a través de una sociedad: cuándo compensa
El 25% frente a un marginal del 45% parece una decisión fácil, hasta que se calcula lo que cuesta que el dinero llegue al socio. La ventaja real está en la reinversión y en la estructura, no en el diferencial de tipos.
La sociedad gana cuando el beneficio se reinvierte en más inmuebles o en la propia explotación. Cuando el socio necesita la renta íntegra para vivir, el ahorro se evapora en el reparto.
Las ventajas de la estructura societaria
- Tipo del 25% sobre el beneficio, frente a la escala general del IRPF.
- Deducción íntegra del IVA soportado en la compra, la reforma y el mobiliario, si la actividad es alojamiento sujeto al 10%.
- Amortización conforme a las tablas, sin el prorrateo por días del capital inmobiliario del IRPF.
- Sin imputación de renta por los días vacíos: el inmueble está afecto a la actividad.
- Gastos deducibles conforme al régimen general, incluidos personal, marketing, software y suministros.
- Compensación de bases negativas con resultados de otros ejercicios.
- Separación de riesgo y facilidad para incorporar socios o transmitir participaciones.
El coste que hay que poner en la balanza
| Concepto | Efecto |
|---|---|
| Reparto de dividendos | Segunda imposición en la base del ahorro del socio |
| Uso propio del inmueble por el socio | Retribución en especie a valor de mercado |
| Aportación del inmueble ya adquirido | Ganancia del aportante y plusvalía municipal |
| Salida futura del inmueble | Renta en la sociedad más renta en el socio |
| Coste de estructura | Contabilidad, cuentas anuales, depósito y asesoría |
| Calificación como entidad patrimonial | Solo si no hay actividad económica real |
La patrimonialidad es el riesgo menos evidente. Una sociedad que se limita a ceder viviendas sin servicios y sin estructura puede ser calificada como entidad patrimonial, con pérdida de los incentivos de reducida dimensión y, en sede del socio, de la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio y de la reducción de empresa familiar. Con explotación turística real, personal y servicios, la actividad económica es defendible.
Comparativa con cuatro apartamentos
Beneficio neto anual de la explotación: 70.000 euros. Socio con marginal del 45%.
| Persona física — cuota del IRPF | 31.500 € |
| Sociedad — Impuesto sobre Sociedades al 25% | 17.500 € |
| Sociedad — dividendo de 52.500 € en la base del ahorro | ≈ 13.500 € |
| Sociedad — total si se reparte todo | ≈ 31.000 € |
| Ventaja repartiendo todo | ≈ 500 € |
| Ventaja reinvirtiendo el beneficio | 14.000 € anuales de mayor capacidad |
Cómo se monta bien
- Constituir la sociedad antes de comprar, para que sea ella quien adquiera y deduzca el IVA. Aportar después un inmueble ya adquirido tiene un coste inmediato considerable.
- Alta censal en el epígrafe de alojamiento y en el régimen de IVA que corresponda.
- Licencia turística a nombre de la sociedad, y número de registro para la comercialización.
- Estructura real: personal propio o contratos estables de gestión, medios materiales y organización acreditable.
- Contrato de arrendamiento a valor de mercado si el socio va a usar alguno de los inmuebles, con su IVA y su reflejo en el modelo 232.
- Política de dividendos definida, para no descapitalizar ni acumular tesorería ociosa que agrave la patrimonialidad.
La alternativa intermedia
Cuando el patrimonio no justifica una sociedad, existe una vía intermedia: mantener los inmuebles a título personal y ceder su explotación a una sociedad gestora, propia o de terceros. El propietario percibe una renta por el arrendamiento —sujeta al 21% y con retención del 19%— y la sociedad asume la explotación turística. Está en cesión a empresa explotadora.
Sociedad para el alquiler turístico
¿A partir de cuántos apartamentos compensa una sociedad?
No hay un número. Lo determinante es qué se hace con el beneficio: si se reinvierte, la sociedad gana desde el principio por el diferimiento; si el socio lo necesita íntegro, la ventaja prácticamente desaparece. Con inversión inicial elevada, la deducción del IVA soportado en la compra y la reforma puede inclinar la balanza aunque el número de inmuebles sea pequeño.
¿La sociedad puede deducir el IVA de la compra del apartamento?
Sí, si va a destinarlo a una explotación de alojamiento sujeta y no exenta —es decir, con servicios propios de la industria hotelera—. Si se limita a ceder el uso sin servicios, la operación está exenta y no hay derecho a deducción. La decisión sobre el modelo de explotación condiciona, por tanto, la recuperación del impuesto soportado en la inversión.
Quiero usar uno de los apartamentos algunas semanas. ¿Puedo?
Puede, pero debe formalizarse como una operación vinculada a valor de mercado: un arrendamiento con su renta, su IVA y su reflejo en el modelo 232 si se superan los umbrales. Utilizarlo sin contraprestación genera retribución en especie, imposibilita la deducción del IVA correspondiente a ese uso y es uno de los supuestos que la Inspección regulariza con más frecuencia.
¿La sociedad será patrimonial?
No, si desarrolla una actividad económica real de alojamiento, con servicios, medios y organización. La patrimonialidad aparece cuando la sociedad se limita a ser titular de inmuebles cedidos sin estructura alguna. Documentar la actividad —contratos de personal o de gestión, sistemas de reservas, licencias, facturación con IVA— es lo que sostiene la calificación.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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