IVA en el alquiler turístico: servicios propios de la hostelería
Limpiar a la entrada no es lo mismo que limpiar durante la estancia. De ese detalle depende que la operación esté exenta o tribute al 10%, con todas las obligaciones formales que eso arrastra.
El arrendamiento de vivienda está exento salvo que el arrendador se obligue a prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera. Si los presta, la operación es alojamiento y tributa al 10%.
Qué son servicios propios de la industria hotelera
| Servicio | ¿Rompe la exención? |
|---|---|
| Limpieza y cambio de ropa durante la estancia, con periodicidad | Sí |
| Recepción y atención permanente al cliente | Sí |
| Servicio de restauración, desayuno o comidas | Sí |
| Lavandería y planchado durante la estancia | Sí |
| Custodia de equipaje | Sí |
| Limpieza del apartamento a la entrada y a la salida | No |
| Cambio de ropa a la entrada y a la salida | No |
| Entrega y recogida de llaves | No |
| Limpieza de zonas comunes del edificio | No |
| Asistencia técnica y mantenimiento del inmueble | No |
| Wifi, televisión y suministros | No |
La lógica del criterio es que el alojamiento hotelero se caracteriza por la puesta a disposición del cliente de una estructura de servicios continuada, mientras que la mera cesión del uso de una vivienda con su preparación previa sigue siendo arrendamiento.
Las consecuencias de cada escenario
| Sin servicios hoteleros | Con servicios hoteleros | |
|---|---|---|
| Sujeción | Sujeto y exento | Sujeto y no exento |
| Tipo | — | 10% |
| Repercusión | No | Sí, en factura |
| Declaraciones | No | Modelos 303 y 390 |
| Deducción del IVA soportado | No | Sí |
| Epígrafe del IAE | 861.1 | 685 |
| Deducción del IVA de la compra del inmueble | No | Sí, con regularización si cambia el destino |
El valor de poder deducir
Apartamento adquirido nuevo por 220.000 euros para explotación turística, con reforma y mobiliario por 45.000 euros.
| IVA soportado en la compra al 10% | 22.000 € |
| IVA soportado en reforma y mobiliario al 21% | 9.450 € |
| Total soportado | 31.450 € |
| Deducible con servicios hoteleros | 31.450 € |
| Deducible sin servicios hoteleros | 0 € |
Prestar servicios de hostelería obliga a repercutir un 10% que paga el huésped, y permite recuperar un IVA soportado que de otro modo es coste puro.
La mediación de la plataforma
Los servicios de intermediación prestados por plataformas establecidas en otro Estado miembro constituyen prestaciones de servicios en las que el destinatario empresario es el sujeto pasivo por inversión. Esto obliga al anfitrión que actúe como empresario a:
- Solicitar el NIF-IVA e inscribirse en el Registro de Operadores Intracomunitarios.
- Presentar el modelo 349 de operaciones intracomunitarias.
- Autorrepercutir el IVA de la comisión en el modelo 303 y deducirlo si tiene derecho.
Es una obligación que afecta incluso a quien realiza una actividad exenta, con la particularidad de que en ese caso el IVA autorrepercutido no es deducible y se convierte en coste.
El cambio de destino y la regularización
Un inmueble adquirido con deducción del IVA por destinarse a alojamiento turístico es un bien de inversión. Si posteriormente pasa a arrendarse como vivienda —operación exenta— o a uso propio, hay que regularizar la deducción durante los nueve años siguientes al de la adquisición. Conviene tenerlo previsto antes de cambiar el modelo de explotación.
Cómo documentar la posición
- Contrato o condiciones de reserva que enumeren exactamente los servicios incluidos.
- Contratos con proveedores de limpieza y mantenimiento, con indicación de cuándo se prestan los servicios.
- Anuncios en las plataformas coherentes con lo anterior: ofrecer «limpieza diaria» en el anuncio y sostener después que no hay servicios hoteleros es insostenible.
- Facturas emitidas con el desglose correcto.
- Alta censal en el epígrafe coherente con el modelo de explotación.
IVA del alquiler turístico
Solo limpio entre huéspedes. ¿Tengo que facturar IVA?
No. La limpieza realizada antes de la entrada y después de la salida no constituye un servicio propio de la industria hotelera, de modo que la operación sigue siendo un arrendamiento exento. Lo que rompe la exención es la limpieza periódica durante la estancia, el cambio de ropa durante ella, la recepción permanente o la restauración.
¿Me interesa prestar servicios para poder deducir el IVA?
Puede interesarle si ha soportado un IVA relevante en la compra, la reforma y el mobiliario, porque pasar al régimen de alojamiento permite recuperarlo. El coste es repercutir un 10% al huésped —que en la práctica absorbe el mercado— y asumir las obligaciones formales de un empresario. Con inversiones pequeñas, la exención suele ser más cómoda.
Airbnb me cobra comisión. ¿Tengo que hacer algo con el IVA?
Si actúa como empresario o profesional, sí: la comisión es un servicio recibido de una entidad establecida en otro Estado miembro y usted es el sujeto pasivo por inversión. Debe estar dado de alta en el Registro de Operadores Intracomunitarios, autorrepercutir el IVA en el modelo 303 y presentar el modelo 349. Si su actividad está exenta, el IVA autorrepercutido no será deducible.
Compré el apartamento con IVA y ahora quiero alquilarlo por años. ¿Pasa algo?
Sí, si dedujo ese IVA. Al pasar de una actividad con derecho a deducción —alojamiento al 10%— a una exenta —arrendamiento de vivienda—, hay que regularizar la deducción practicada por el régimen de bienes de inversión durante los nueve años siguientes al de la adquisición, devolviendo la parte proporcional. Es un coste que conviene calcular antes de cambiar el modelo.
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