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Fiscalidad del alquiler turístico y vacacional
Alquilar por días no es alquilar. Cambia el impuesto indirecto, cambia la calificación de la renta, aparecen obligaciones censales y de Seguridad Social, y desaparece la reducción del IRPF. Y las plataformas ya informan a la Administración de cada reserva.
¿Presta servicios propios de la industria hotelera? Si solo cede el alojamiento —con limpieza de entrada y salida y entrega de llaves—, la operación está exenta de IVA. Si presta limpieza durante la estancia, cambio de ropa, recepción o restauración, la operación es hostelería y tributa al 10%.
Los cuatro planos que hay que resolver
| Plano | Sin servicios hoteleros | Con servicios hoteleros |
|---|---|---|
| IVA | Exento (art. 20.Uno.23) | 10%, con declaración trimestral |
| IRPF | Capital inmobiliario, sin reducción | Normalmente actividad económica |
| Censo y IAE | Epígrafe 861.1, exento de cuota | Epígrafe 685, hospedaje |
| Seguridad Social | No, si es mera tenencia | Alta como autónomo si hay ordenación de medios |
Entre uno y otro escenario hay una zona intermedia muy poblada: la del propietario que contrata a una empresa de limpieza y a un servicio de check-in, y que a efectos de IVA puede seguir estando exento pero a efectos de IRPF y de Seguridad Social empieza a parecerse a un empresario. La delimitación está desarrollada en IVA en el alquiler turístico.
El IRPF: capital inmobiliario en la mayoría de los casos
Salvo que exista ordenación por cuenta propia de medios de producción —lo que en la práctica exige prestación de servicios y estructura—, el alquiler turístico genera rendimientos del capital inmobiliario, igual que un alquiler ordinario. Pero con tres diferencias relevantes:
- No se aplica la reducción por arrendamiento de vivienda, porque el arrendamiento no satisface la necesidad permanente de vivienda del ocupante.
- Los gastos se prorratean por días de ocupación efectiva. El IBI, la comunidad, el seguro y la amortización solo son deducibles en la proporción de días alquilados.
- Los días vacíos generan imputación de renta inmobiliaria: un 1,1% o 2% del valor catastral prorrateado por esos días.
Los gastos directos de cada estancia —limpieza, comisión de la plataforma, lavandería, suministros del periodo— sí son deducibles al 100%, porque están directamente vinculados a los días arrendados. El desarrollo completo está en IRPF del alquiler turístico.
El prorrateo por días, con números
Apartamento alquilado 180 días al año. Ingresos: 21.600 euros. Gastos anuales fijos: 4.800 euros. Amortización: 3.600 euros. Gastos directos de las estancias: 5.400 euros. Valor catastral: 90.000 euros (revisado).
| Ingresos por arrendamiento | 21.600 € |
| Gastos fijos prorrateados: 4.800 × 180/365 | −2.367 € |
| Amortización prorrateada: 3.600 × 180/365 | −1.775 € |
| Gastos directos de las estancias | −5.400 € |
| Rendimiento del capital inmobiliario | 12.058 € |
| Imputación de renta por 185 días: 90.000 × 1,1% × 185/365 | +502 € |
| Base a integrar en la base general | 12.560 € |
Las obligaciones formales que sorprenden
- Alta censal. Modelo 036 o 037 con el epígrafe del IAE que corresponda. El 861.1 para el alquiler sin servicios, el 685 para el hospedaje.
- Licencia turística autonómica y, en muchos municipios, autorización urbanística previa. No es una obligación fiscal, pero su ausencia condiciona el resto.
- Registro único de arrendamientos de corta duración y número de registro obligatorio para publicar en plataformas.
- Declaraciones de IVA trimestrales y resumen anual si la actividad no está exenta.
- Tasa turística autonómica donde exista: el titular la repercute al huésped y la ingresa, con sus propias declaraciones. Véase impuestos turísticos autonómicos.
- Parte de viajeros a las fuerzas y cuerpos de seguridad y registro documental de los ocupantes.
Lo que ya sabe la Administración
La combinación del modelo 238 y de la directiva DAC7 hace que las plataformas comuniquen la identidad del titular, la dirección del inmueble, el número de días arrendados y los importes cobrados. El cruce con la declaración del propietario es automático. Quien no declara no está eligiendo entre declarar y no declarar, sino entre declarar y esperar un requerimiento. Está desarrollado en plataformas y obligaciones de información.
Las tres estructuras posibles
| Estructura | Cómo funciona | Cuándo tiene sentido |
|---|---|---|
| Explotación directa | El propietario gestiona, factura y declara. IRPF sobre el rendimiento neto. | Uno o dos inmuebles, gestión personal, ingresos moderados |
| Cesión a un explotador | Se arrienda el inmueble a un gestor por una renta. Lleva IVA al 21% y retención del 19%. | Propietario que no quiere gestionar y prefiere renta cierta |
| Sociedad | La sociedad explota y tributa al tipo del Impuesto sobre Sociedades. | Varios inmuebles, reinversión del beneficio, estructura con personal |
Cada aspecto del alquiler turístico
IVA y servicios hoteleros
La lista exacta de servicios que convierte la cesión en hostelería.
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Prorrateo de gastos, días vacíos y frontera con la actividad económica.
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Modelo 036, epígrafes 861.1 y 685, exención del IAE y autónomos.
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Cuándo compensa constituir una sociedad y cuánto cuesta sacar el dinero.
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IVA del 21%, retención del 19% y comparación con la gestión directa.
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Modelo 210, tipos del 19% y del 24% y deducción de gastos.
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Los tributos que el anfitrión repercute al huésped e ingresa.
Ver fichaSobre el alquiler turístico
¿Tengo que darme de alta como autónomo para alquilar mi apartamento?
El alta censal en Hacienda sí procede cuando hay actividad. El alta en el régimen especial de trabajadores autónomos depende de si existe una ordenación de medios propia y una actividad habitual y personal: la mera cesión del inmueble sin servicios no la exige, mientras que la explotación con servicios de hospedaje, atención al huésped y gestión continuada sí. Es una cuestión de hecho que conviene documentar bien desde el principio.
¿La limpieza entre huéspedes convierte el alquiler en hostelería?
No. La doctrina administrativa distingue entre los servicios prestados antes de la entrada y después de la salida —limpieza del apartamento, cambio de ropa antes de la llegada, entrega de llaves— que no son servicios de hostelería, y los prestados durante la estancia —limpieza periódica, cambio de ropa periódico, recepción permanente, restauración, lavandería— que sí lo son. La frontera es el momento en que se presta el servicio, no el servicio en sí.
Airbnb ya retiene algo, ¿tengo que declarar igualmente?
Sí. Lo que las plataformas descuentan es su comisión, no una retención a cuenta de impuestos españoles. La comisión es un gasto deducible, pero el ingreso a declarar es el importe bruto pagado por el huésped. Además, lo que la plataforma sí hace es informar a la Administración de esos importes, de modo que la diferencia entre lo comunicado y lo declarado es visible de forma inmediata.
¿Puedo alternar alquiler turístico y alquiler de larga duración en el mismo año?
Sí, y es una situación frecuente. Cada periodo se califica por separado: los meses de arrendamiento de vivienda dan derecho a la reducción correspondiente, los de alquiler turístico no, y los días vacíos generan imputación de renta. Los gastos se prorratean entre los tres regímenes según los días. Exige llevar un registro ordenado de fechas, pero el resultado suele ser más favorable que declararlo todo como turístico.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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