El arrendamiento con opción de compra de una vivienda no está exento de IVA. La exención del artículo 20.Uno.23 excluye expresamente los arrendamientos con opción de compra de edificaciones cuya entrega estuviese sujeta y no exenta.
El IVA durante el arrendamiento
Cuando el arrendador es un empresario —típicamente un promotor con stock sin vender— y la entrega futura de la vivienda estaría sujeta y no exenta, el arrendamiento con opción de compra queda fuera de la exención y tributa. El tipo aplicable es el de la entrega a la que se refiere la opción: 10% en vivienda y 21% en local.
Si el arrendador es un particular que no actúa como empresario, la operación queda fuera del ámbito del IVA y no hay repercusión, aunque sí puede haber ITP por la constitución de la opción.
La prima de la opción
| Concepto | Arrendador empresario | Arrendador particular |
|---|---|---|
| IVA de la prima | Sujeta al tipo de la entrega futura | — |
| ITP por constitución de la opción | No, si va por IVA | Sí, a cargo del optante |
| IRPF del arrendador particular | — | Ganancia patrimonial en la base general |
| Si se ejercita la opción | La prima se imputa al precio | Se integra en el valor de transmisión |
| Si no se ejercita | La prima queda consolidada | La ganancia ya declarada se mantiene |
La calificación de la prima percibida por un particular como ganancia patrimonial no derivada de transmisión —integrada en la base general y tributando al marginal— ha sido discutida, y existen pronunciamientos que la sitúan en la base del ahorro cuando se ejercita la opción y la prima se imputa al precio. Es una cuestión que conviene analizar antes de firmar.
El ITP de la opción
La constitución de un derecho de opción de compra sobre un inmueble está sujeta al ITP cuando la operación no va por IVA. La base imponible es el precio especial convenido —la prima— y, a falta de él o si resulta inferior, el 5% de la base que correspondería a la transmisión del inmueble. El sujeto pasivo es el optante, y el plazo, 30 días hábiles.
Vivienda de 250.000 euros con opción
Prima de la opción: 6.000 euros. Arrendador particular. Comunidad con ITP del 8%.
| Base por la prima pactada | 6.000 € |
| Base mínima: 5% de 250.000 | 12.500 € |
| Se toma la mayor | 12.500 € |
| ITP por la constitución de la opción | 1.000 € |
Y al ejercitar la opción, el ITP de la compraventa se liquida sobre el valor del inmueble, sin descontar lo pagado por la opción.
El descuento de las rentas en el precio
Es la cláusula característica de estos contratos: si el arrendatario ejercita la opción, una parte o la totalidad de las rentas pagadas se descuenta del precio de compra. Fiscalmente hay que tener presente:
- Las rentas se han declarado ya como rendimiento del capital inmobiliario en cada ejercicio.
- Al ejercitarse la opción, el valor de transmisión a efectos de la ganancia patrimonial es el precio total pactado, incluidas las cantidades descontadas.
- En el IVA, el descuento de las rentas exige rectificar la base imponible de la entrega, no de los arrendamientos ya devengados.
- La reducción por arrendamiento de vivienda no resulta aplicable, porque la operación no está exenta de IVA y el arrendamiento no tiene el destino exclusivo de vivienda.
La opción como primera entrega
Hay un efecto favorable poco conocido. Cuando el promotor arrienda con opción de compra y el arrendatario acaba comprando, la entrega sigue siendo primera entrega aunque hayan transcurrido más de dos años de arrendamiento, porque el adquirente es precisamente quien utilizó la vivienda. Eso mantiene la operación en el IVA y evita al promotor la regularización de las deducciones practicadas durante la construcción.
Alquiler con opción de compra
¿Es cierto que el alquiler con opción de compra lleva IVA?
Cuando el arrendador es empresario y la entrega futura de la vivienda estaría sujeta y no exenta, sí: la exención del arrendamiento de vivienda excluye expresamente los arrendamientos con opción de compra en esos términos. Se repercute al tipo de la entrega a la que se refiere la opción, es decir, el 10% en vivienda. Si el arrendador es un particular, no hay IVA.
Si no ejercito la opción, ¿recupero la prima?
Depende de lo pactado, pero lo habitual es que la prima quede consolidada a favor del concedente como precio del derecho de opción. Fiscalmente, el arrendador ya la declaró en su momento y no procede rectificación, y el optante ya liquidó su ITP. La prima es el precio de la exclusiva durante el plazo de la opción, no un anticipo del precio salvo pacto expreso.
¿Puedo aplicar la reducción del 50% mientras dura el arrendamiento?
No. La reducción exige que se trate de un arrendamiento de vivienda destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, y el criterio administrativo considera que el arrendamiento con opción de compra tiene una causa distinta. Además, si la operación está sujeta a IVA por la opción, difícilmente puede sostenerse la aplicación de una reducción pensada para el arrendamiento exento.
El promotor me alquiló con opción y llevo tres años. ¿La compra lleva IVA o ITP?
IVA. Aunque el arrendamiento haya superado los dos años, la entrega sigue siendo primera entrega porque el adquirente es precisamente quien utilizó la vivienda como arrendatario. Es una excepción expresa que evita que el promotor pierda el derecho a la deducción del IVA soportado en la construcción, y que al comprador le supone pagar el 10% más AJD en lugar del ITP autonómico.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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