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Reducción por alquiler de vivienda: 50%, 60%, 70% y 90%
La Ley 12/2023 sustituyó la reducción única del 60% por una escala de cuatro tramos que premia determinadas conductas del arrendador. Acceder al tramo alto exige requisitos que se preparan antes de firmar el contrato, no después.
Solo se aplica a arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, sobre rendimiento neto positivo y previamente declarado por el contribuyente en su autoliquidación.
La escala vigente
| % | Supuesto | Requisitos principales |
|---|---|---|
| 90% | Nuevo contrato en zona de mercado residencial tensionado con rebaja de renta | Renta inicial rebajada en más de un 5% sobre la última renta del contrato anterior de la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización |
| 70% | Primer arrendamiento en zona tensionada a inquilino joven, o arrendamiento social | Vivienda no arrendada antes en zona tensionada con arrendatario de 18 a 35 años; o arrendamiento a la Administración o a entidad sin ánimo de lucro para alquiler social o alojamiento de personas vulnerables |
| 60% | Vivienda rehabilitada | Obra de rehabilitación terminada en los dos años anteriores a la celebración del contrato |
| 50% | Resto de arrendamientos de vivienda | Ninguno adicional |
La declaración de zona de mercado residencial tensionado corresponde a las comunidades autónomas conforme al procedimiento previsto en la Ley de Vivienda, y la relación de zonas declaradas se publica y actualiza. Sin declaración vigente en la fecha del contrato, los tramos del 90% y del 70% no resultan aplicables.
El régimen transitorio de los contratos anteriores
Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes de la entrada en vigor de la reforma conservan la reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo. La nueva escala se aplica a los contratos celebrados a partir de ese momento.
Esto tiene una consecuencia práctica muy concreta: renovar formalmente un contrato antiguo mediante uno nuevo puede suponer pasar del 60% al 50%. Si lo que se pretende es continuar la relación, conviene analizar si basta con la prórroga del contrato existente en lugar de firmar uno nuevo.
Lo que vale cada tramo
Rendimiento neto positivo de 6.000 euros. Marginal del contribuyente: 37%.
| Sin reducción — cuota | 2.220 € |
| Reducción del 50% — cuota | 1.110 € |
| Reducción del 60% — cuota | 888 € |
| Reducción del 70% — cuota | 666 € |
| Reducción del 90% — cuota | 222 € |
Cuándo no se aplica
- Arrendamiento de local, oficina, nave, garaje o trastero: no es vivienda.
- Alquiler turístico: no satisface la necesidad permanente de vivienda.
- Arrendamiento de temporada: el criterio administrativo lo excluye por la misma razón, aunque hay pronunciamientos judiciales que matizan.
- Rendimiento neto negativo: la reducción solo opera sobre saldo positivo.
- Rendimientos no declarados: los descubiertos en una comprobación no dan derecho a reducción.
- Arrendamiento a una sociedad sin identificación del usuario persona física en el contrato.
- Sociedades arrendadoras: la reducción es exclusiva del IRPF; en Sociedades existe una bonificación distinta.
Cómo se documenta el acceso a los tramos altos
- Para el 90%: copia del contrato anterior con la última renta, cálculo de la actualización aplicable y contrato nuevo con la renta rebajada, además de la acreditación de que la vivienda está en zona declarada tensionada en la fecha del contrato.
- Para el 70% por inquilino joven: DNI del arrendatario acreditando la edad en el momento de celebrar el contrato, y prueba de que la vivienda no había sido arrendada previamente en los términos exigidos.
- Para el 70% por alquiler social: contrato con la Administración o con la entidad sin ánimo de lucro, y acreditación del destino.
- Para el 60%: licencia de obra, certificado final de obra y facturas que acrediten que la actuación alcanza el concepto de rehabilitación y que terminó en los dos años anteriores.
La carga de la prueba corresponde al contribuyente. Reunir esa documentación en el momento de firmar es mucho más sencillo que reconstruirla tres años después ante un requerimiento.
Cuando hay varios arrendatarios
En el tramo del 70% por inquilino joven, si en la misma vivienda hay varios arrendatarios y solo alguno cumple el requisito de edad, la reducción se aplica sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que sí lo cumplen. Es una regla expresa que conviene tener presente en los pisos compartidos.
Reducción por alquiler
¿Sigue existiendo la reducción del 60%?
Sí, en dos supuestos: para los contratos celebrados antes de la entrada en vigor de la reforma de la Ley 12/2023, que conservan el régimen anterior, y para los contratos nuevos sobre viviendas rehabilitadas cuya obra haya terminado en los dos años anteriores. En los demás contratos nuevos el tramo general es el 50%.
¿Cómo sé si mi vivienda está en zona tensionada?
La declaración corresponde a la comunidad autónoma y se publica oficialmente, con vigencia temporal y posibilidad de prórroga. Hay que comprobar que la zona esté declarada y vigente en la fecha de celebración del contrato, no en la de la declaración de la renta. Sin declaración vigente, los tramos del 70% y del 90% no son aplicables por mucho que se cumplan los demás requisitos.
No declaré el alquiler y ahora me lo han descubierto. ¿Pierdo la reducción?
Sí. La ley establece expresamente que la reducción solo se aplica sobre los rendimientos declarados por el contribuyente. Los rendimientos regularizados por la Administración en una comprobación no dan derecho a reducción alguna, lo que multiplica el coste de la regularización: se tributa sobre el rendimiento neto íntegro, más intereses y sanción.
Alquilo a una empresa que aloja a un empleado. ¿Tengo reducción?
Puede tenerla si el contrato identifica a la persona física que va a ocupar la vivienda, prohíbe el subarriendo y la vivienda se destina efectivamente a residencia de esa persona. El criterio administrativo ha admitido la reducción en esos términos. Si el contrato se limita a arrendar a la sociedad sin identificar al usuario ni concretar el destino, la reducción se deniega, y además el arrendamiento puede quedar sujeto a IVA.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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