Fiscalidad del alquiler: cómo tributa el propietario que arrienda

Paso 1: los ingresos íntegros

Se computa la renta pactada, más cualquier cantidad que el inquilino satisfaga y que corresponda al arrendador: repercusión del IBI, de la comunidad o de los suministros. La fianza no es ingreso, porque es una garantía que se devuelve. Las rentas se imputan al periodo en que son exigibles según el contrato, no cuando efectivamente se cobran, lo que explica el tratamiento especial de los impagos.

Paso 2: los gastos deducibles

Se deducen todos los gastos necesarios para obtener los rendimientos: intereses del préstamo, IBI y tasas, comunidad de propietarios, seguros, suministros que pague el propietario, gastos de conservación y reparación, honorarios de agencia y administración, gastos jurídicos y saldos de dudoso cobro. Los intereses y los gastos de reparación tienen un límite conjunto: no pueden superar los ingresos íntegros del inmueble, aunque el exceso se traslada a los cuatro ejercicios siguientes. Todo el detalle, en gastos deducibles del alquiler.

Paso 3: la amortización

Es el gasto que no se paga pero sí se deduce: el 3% anual sobre el mayor entre el coste de adquisición satisfecho y el valor catastral, excluido en ambos casos el valor del suelo. En una vivienda comprada por 250.000 euros con un 40% de suelo según Catastro, son 4.500 euros anuales de gasto. Conviene tener presente que esa amortización vuelve a aparecer el día de la venta minorando el valor de adquisición. Detalles en amortización del inmueble alquilado.

Paso 4: la reducción por arrendamiento de vivienda

La Ley 12/2023 sustituyó la reducción única del 60% por una escala de cuatro tramos que premia determinadas conductas del arrendador. Se aplica solo sobre rendimiento neto positivo, solo en arrendamientos destinados a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino y solo sobre rendimientos declarados.

Los contratos anteriores a la entrada en vigor de la reforma conservan el régimen anterior. El desarrollo completo está en reducción por alquiler de vivienda.

Cuando el alquiler no es de vivienda

La reducción es exclusiva del arrendamiento de vivienda. En los demás casos el rendimiento neto tributa íntegro, y además aparecen obligaciones nuevas:

Los periodos sin inquilino

Los días en que la vivienda no está arrendada no generan rendimiento, pero sí imputación de renta inmobiliaria: un 1,1% o un 2% del valor catastral prorrateado por esos días. Y los gastos también se prorratean: solo son deducibles en la parte proporcional al periodo de arrendamiento efectivo. Es uno de los ajustes más habituales en las comprobaciones.

Errores que se regularizan con frecuencia

• Amortizar sobre el precio total sin excluir el valor del suelo.
• Deducir el 100% de los gastos cuando el inmueble estuvo vacío parte del año.
• Aplicar la reducción a un alquiler de temporada, a un alquiler turístico o a un local.
• No declarar el alquiler y regularizar solo cuando llega el requerimiento: la reducción se pierde sobre los rendimientos no declarados.
• Deducir como reparación una obra que en realidad es mejora, que no es gasto del ejercicio sino mayor valor amortizable.
• Olvidar el rendimiento mínimo cuando se alquila a un familiar.