Retención del 3% en la compra a un no residente: modelo 211

Cómo funciona

• EscrituraEl comprador retiene el 3% del precio acordado y entrega al vendedor el resto.
• Un mesEl comprador presenta el modelo 211 e ingresa la retención, y entrega al vendedor el ejemplar destinado a este.
• Cuatro mesesEl vendedor presenta el modelo 210 declarando la ganancia patrimonial real, aplicando el tipo del 19% y deduciendo la retención ingresada.
• ResultadoSi la cuota real es inferior al 3% retenido, se solicita la devolución del exceso. Si es superior, se ingresa la diferencia.

Qué pasa si no se retiene

El bien transmitido queda afecto al pago del importe que resulte exigible. Es decir: la Administración puede dirigirse contra el propio inmueble, ya en manos del comprador, para cobrar la deuda del vendedor no residente. Además, la falta de ingreso de la retención genera para el adquirente responsabilidad por la cuota no ingresada, con intereses y sanción.

Es, con diferencia, el error más caro de una compraventa con parte extranjera. Y es evitable con una comprobación sencilla: pedir al vendedor su certificado de residencia fiscal antes de la escritura.

Cuándo no procede retener

• Cuando el transmitente acredita su condición de residente fiscal en España mediante certificado expedido por la AEAT. La simple manifestación en la escritura, o el hecho de tener DNI español, no bastan.
• Cuando el transmitente es una persona física y el inmueble se adquirió antes del 31 de diciembre de 1986, en los términos previstos en la norma.
• Cuando la transmisión se realiza mediante aportación a la sociedad conyugal o en supuestos de no sujeción específicos.
• Cuando el transmitente no residente actúa mediante establecimiento permanente en España, en cuyo caso tributa por el régimen general.

Lo que debe revisar el comprador

1. Certificado de residencia fiscal del vendedor, emitido por la Administración tributaria de su país o por la AEAT, vigente.
2. Retención del 3% del precio total acordado, incluidos los pagos anticipados.
3. Presentación del modelo 211 en el plazo de un mes y entrega del ejemplar al vendedor.
4. Plusvalía municipal: cuando el transmitente es no residente, el adquirente es sustituto del contribuyente y responde de su pago. Conviene retener también una provisión por este concepto.
5. Situación censal del vendedor: si el inmueble estaba arrendado, comprobar que se presentaron los modelos 210 correspondientes.

Lo que debe hacer el vendedor

Presentar el modelo 210 en el plazo de cuatro meses desde la fecha de la transmisión, declarando la ganancia real y solicitando, en su caso, la devolución del exceso retenido. Necesitará el ejemplar del modelo 211 entregado por el comprador, las escrituras de adquisición y transmisión, los justificantes de gastos e impuestos y una cuenta bancaria para la devolución.

Si no presenta el 210, la retención del 3% queda como tributación definitiva, aunque la ganancia real haya sido menor o incluso negativa. El desarrollo completo está en venta de inmueble por no residente.