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Dación en pago y ejecución hipotecaria: IRPF, IVA y plusvalía
Perder la vivienda para saldar la deuda genera técnicamente una ganancia patrimonial y una plusvalía municipal. La ley las exime cuando se trata de la vivienda habitual, pero fuera de ese supuesto la factura vuelve a aparecer.
Está exenta la ganancia patrimonial derivada de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre ella, así como la derivada de la transmisión en ejecuciones notariales o judiciales. Y la plusvalía municipal, también.
Los requisitos de la exención en el IRPF
- Que se trate de la vivienda habitual del deudor o de su garante.
- Que la deuda esté garantizada con hipoteca sobre esa misma vivienda y contraída con una entidad de crédito o entidad que realice profesionalmente la actividad de concesión de préstamos.
- Que el propietario no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación.
La exención alcanza tanto a la dación voluntaria como a la transmisión resultante de una ejecución hipotecaria, judicial o notarial.
La exención en la plusvalía municipal
Con los mismos requisitos sustantivos, la ley reguladora de las Haciendas Locales declara exentas las transmisiones realizadas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario y de las ejecuciones hipotecarias sobre ella. Es una exención rogada: hay que solicitarla al ayuntamiento acreditando los requisitos, especialmente el de insuficiencia de otros bienes, que suele exigir declaración responsable y documentación patrimonial.
Cuando no es la vivienda habitual
| Supuesto | IRPF | Plusvalía municipal |
|---|---|---|
| Vivienda habitual del deudor | Exenta | Exenta |
| Segunda residencia | Ganancia sujeta | Sujeta |
| Local o nave del deudor | Ganancia sujeta | Sujeta |
| Inmueble de una sociedad | Renta en Sociedades | Sujeta |
| Vivienda habitual con otros bienes suficientes | Ganancia sujeta | Sujeta |
El resultado en esos casos es especialmente duro: se pierde el inmueble y se genera una ganancia patrimonial calculada sobre el valor de adjudicación, que puede ser superior al valor de adquisición si el inmueble se compró barato o está muy amortizado.
El IVA: inversión del sujeto pasivo
Cuando el transmitente es empresario o profesional, las entregas de inmuebles efectuadas en ejecución de la garantía constituida sobre ellos, y las realizadas en pago de una deuda garantizada o con asunción de la obligación de extinguirla por el adquirente, están sujetas a inversión del sujeto pasivo. El adquirente —normalmente la entidad financiera— autorrepercute y deduce.
Este supuesto es muy relevante en las daciones de inmuebles empresariales y en las subastas de naves y locales, y su aplicación incorrecta genera los problemas habituales: IVA repercutido indebidamente que no es deducible.
El cálculo cuando no hay exención
Dación de una segunda residencia
Apartamento adquirido en 2007 por 165.000 euros, con gastos de 13.000. Se entrega en dación por una deuda pendiente de 210.000 euros.
| Valor de transmisión: importe de la deuda cancelada | 210.000 € |
| Valor de adquisición | 178.000 € |
| Ganancia patrimonial | 32.000 € |
| Cuota aproximada del ahorro | ≈ 6.300 € |
Sin haber recibido un euro en efectivo. El valor de transmisión es el importe de la deuda que se extingue.
Otras consecuencias que conviene revisar
- Quita de deuda. Si la entidad condona el resto del préstamo tras la ejecución, esa condonación puede constituir una ganancia patrimonial para el deudor, salvo que resulte aplicable alguna exención específica.
- Pérdida de la deducción por inversión en vivienda habitual en régimen transitorio.
- Costas y gastos del procedimiento, que pueden incrementar el valor de transmisión o computarse como gastos.
- Deudas de comunidad y de IBI, que siguen afectando al inmueble frente al adquirente.
- Situación del avalista, que puede subrogarse y adquirir su propio régimen fiscal.
Dación y ejecución
Entregué mi casa al banco. ¿Tengo que declarar algo?
Sí, hay que declarar la operación aunque la ganancia esté exenta. La exención se ejercita en la declaración, identificando la transmisión y marcando la casilla correspondiente. Omitir la operación equivale a no declarar una alteración patrimonial que consta en los datos fiscales, y suele generar un requerimiento por algo que en realidad no producía cuota.
El banco me perdonó la deuda que quedaba. ¿Tributa?
Es un punto delicado. Una condonación de deuda constituye, con carácter general, una ganancia patrimonial para el deudor. Existen exenciones específicas ligadas a las situaciones de insolvencia y a los acuerdos alcanzados en procedimientos concursales o de segunda oportunidad. Conviene analizar el caso concreto, porque la calificación depende del marco jurídico en que se produzca la quita.
Compro un piso en subasta. ¿Qué impuesto pago?
Depende de quién sea el ejecutado. Si es un particular, la adquisición tributa por ITP sobre el valor de adjudicación, con la posibilidad de discutir el valor de referencia precisamente porque el precio se formó en un procedimiento reglado. Si el ejecutado es un empresario, la entrega puede estar sujeta a IVA con inversión del sujeto pasivo, y entonces es el adjudicatario quien autorrepercute.
La casa era de una sociedad. ¿También hay exención?
No. Las exenciones del IRPF y de la plusvalía municipal están pensadas para la vivienda habitual de una persona física deudora. Cuando el inmueble pertenece a una sociedad, la dación genera renta en el Impuesto sobre Sociedades por la diferencia entre el valor de la deuda cancelada y el valor neto contable, y la plusvalía municipal se devenga con normalidad.
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