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Venta de suelo y terrenos: IVA, ITP y plusvalía municipal
Vender una finca puede ser una operación exenta entre particulares o una entrega empresarial con IVA, obligaciones censales y declaraciones periódicas. El propietario que ha costeado la urbanización pasa a ser empresario aunque nunca lo haya sido.
¿Ha soportado el propietario costes de urbanización? Si sí, la venta lleva IVA. ¿El terreno es urbano a efectos catastrales? Si sí, hay plusvalía municipal. Ambas respuestas se comprueban en el recibo del IBI y en los justificantes de las derramas.
El impuesto indirecto
| Terreno | Transmitente | Impuesto |
|---|---|---|
| Rústico o no edificable | Particular | ITP |
| Rústico o no edificable | Empresario | Exento → ITP, salvo renuncia |
| Solar edificable | Empresario o urbanizador | IVA 21% |
| Solar edificable | Particular que nunca urbanizó | ITP |
| En curso de urbanización | Quien soportó los costes | IVA 21% |
| Con edificación para derribo | Empresario | IVA 21% |
| Aprovechamientos urbanísticos | Empresario | IVA 21% |
El punto crítico es el mismo que en la compra: cuándo el propietario adquiere la condición de empresario. Está desarrollado en urbanización de terrenos y en compra de suelo y solares.
La ganancia patrimonial del vendedor
Se calcula con las reglas generales, con tres particularidades propias del suelo:
- Las derramas de urbanización soportadas incrementan el valor de adquisición del terreno. Es su principal efecto en el IRPF, y hay que conservar todos los recibos de la junta.
- No hay amortización que minore el valor: el suelo no se amortiza.
- Los coeficientes de abatimiento pueden aplicarse si la finca se adquirió antes de 1995 y no ha estado afecta a una actividad económica. Un propietario que ha urbanizado ha desarrollado una actividad económica, lo que puede hacer perder el beneficio.
Finca heredada que se urbaniza y se vende
Finca recibida en herencia en 2012 con valor declarado de 200.000 euros. Derramas de urbanización soportadas: 260.000 euros más IVA. Venta por 1.100.000 euros más IVA.
| Valor de adquisición: herencia + derramas (sin IVA, deducido) | 460.000 € |
| Valor de transmisión | 1.100.000 € |
| Ganancia patrimonial | 640.000 € |
| IVA repercutido al comprador | 231.000 € |
| IVA soportado en derramas, deducible | 54.600 € |
| Obligaciones formales del vendedor | Alta censal, factura, modelos 303 y 390 |
La plusvalía municipal en el suelo
Grava únicamente terrenos de naturaleza urbana. En una venta de suelo, todo el valor es suelo, de modo que la base imponible por el método objetivo puede ser muy elevada, mucho más que en la venta de un piso donde una parte importante del valor es construcción.
Cuando el terreno se ha urbanizado, la comparación por el método real suele ser desfavorable, porque el incremento de valor efectivo es grande. En cambio, en fincas adquiridas caras en el ciclo anterior y vendidas hoy, el método real puede arrojar ausencia de incremento y determinar la no sujeción.
Las obligaciones formales que aparecen de golpe
El particular que se convierte en empresario a efectos de IVA por urbanizar asume, desde ese momento:
- Alta censal mediante modelo 036 con el epígrafe correspondiente, antes del inicio.
- Emisión de factura con IVA repercutido en la venta.
- Declaraciones trimestrales modelo 303 y resumen anual modelo 390.
- Libros registro de facturas emitidas y recibidas.
- Modelo 347 de operaciones con terceros, si procede.
- Deducción del IVA soportado en las derramas de urbanización y en los honorarios técnicos.
El olvido más frecuente es no repercutir el IVA en la venta por considerarse un particular. La Administración exige después la cuota no repercutida al vendedor, que ya no puede recuperarla del comprador.
Venta de suelo
Vendo una finca familiar sin haber hecho nada en ella. ¿Llevo IVA?
No, si nunca ha desarrollado ninguna actividad empresarial con ella ni ha soportado costes de urbanización. La transmisión queda fuera del ámbito del IVA y el comprador liquidará ITP. Conviene, aun así, dejar constancia en la escritura de que el transmitente no actúa como empresario y de que no ha soportado gastos de urbanización.
He pagado derramas a la junta de compensación. ¿Ya soy empresario?
El criterio consolidado es que la condición de empresario se adquiere cuando se soportan efectivamente costes de urbanización con la intención de destinar el suelo a la venta o a la promoción, y que ese momento se sitúa en el inicio material de las obras, no en la mera aprobación del planeamiento o la constitución de la junta. Si ha pagado derramas correspondientes a obras ya ejecutadas, muy probablemente sí.
¿Puedo deducir el IVA de las derramas si vendo?
Sí, siempre que se haya dado de alta como empresario y la venta esté sujeta y no exenta. El IVA soportado en las derramas de urbanización, en los honorarios técnicos y en los gastos vinculados es deducible. Es una de las razones para regularizar la situación censal antes de la venta y no después: la deducción exige cumplir requisitos formales.
Vendo suelo con pérdidas. ¿Pago plusvalía municipal?
Si acredita que no ha existido incremento de valor del terreno comparando los valores de las escrituras de adquisición y transmisión, la operación no está sujeta. En suelo la comparación es directa, porque todo el valor es suelo y no hay que aplicar proporción alguna. Hay que presentar la declaración ante el ayuntamiento con ambas escrituras y solicitarlo expresamente.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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