Inicio/Vender un inmueble/Venta por una sociedad
Venta de un inmueble por una sociedad: Sociedades, IVA y reparto
Cuando vende una sociedad no hay exención por reinversión, ni coeficientes de abatimiento, ni exención por edad. Hay una renta ordinaria al tipo del impuesto y, después, otro peaje para que el dinero llegue al socio.
Renta en el Impuesto sobre Sociedades por la diferencia entre precio y valor contable neto, impuesto indirecto según la calificación de la entrega y plusvalía municipal a cargo de la sociedad transmitente.
La renta en el Impuesto sobre Sociedades
El resultado de la venta es la diferencia entre el precio y el valor neto contable, es decir, el valor de adquisición minorado en la amortización acumulada y en los deterioros contabilizados. No hay reducciones, ni exenciones por reinversión, ni tratamiento diferenciado por el tiempo de tenencia: es renta ordinaria del ejercicio.
Hay dos ajustes que conviene tener presentes:
- Reversión del deterioro no deducible. Los deterioros del inmovilizado material contabilizados no fueron deducibles, de modo que generaron un ajuste positivo en su día. Al vender, ese ajuste revierte con signo negativo.
- Amortización acumulada. Cuanto más amortizado esté el inmueble, mayor será el beneficio contable de la venta. La amortización deducida durante años aflora íntegra en el ejercicio de la transmisión.
Venta de un local por una sociedad
Local adquirido hace 15 años por 300.000 euros (suelo 90.000, construcción 210.000). Amortización acumulada al 2%: 63.000 euros. Se vende por 480.000 euros.
| Valor neto contable | 237.000 € |
| Precio de venta | 480.000 € |
| Beneficio de la venta | 243.000 € |
| Impuesto sobre Sociedades al 25% | 60.750 € |
| Plusvalía municipal estimada | ≈ 9.000 € |
| Beneficio neto en la sociedad | ≈ 173.250 € |
| Reparto como dividendo, base del ahorro | ≈ −40.000 € |
| Neto en manos del socio | ≈ 133.000 € |
Una persona física con el mismo inmueble habría tributado una sola vez y podría haber aplicado, según el caso, coeficientes de abatimiento o la exención por edad.
El impuesto indirecto
| Situación | Impuesto |
|---|---|
| Primera entrega de edificación | IVA 10% o 21% + AJD |
| Segunda entrega sin renuncia | ITP a cargo del comprador |
| Segunda entrega con renuncia | IVA con inversión del sujeto pasivo + AJD incrementado |
| Solar o terreno edificable | IVA 21% |
| Terreno rústico | ITP, salvo renuncia |
Cuando la sociedad vende un inmueble que tenía arrendado durante más de dos años, la entrega pasa a ser segunda entrega y exenta, lo que obliga a valorar la renuncia y, en su caso, la regularización de las deducciones practicadas en su día por el régimen de bienes de inversión.
El coste de que el dinero llegue al socio
El beneficio de la venta puede quedarse en la sociedad y reinvertirse —que es donde la estructura societaria realmente compensa— o repartirse al socio, y entonces vuelve a tributar. Las vías habituales son:
- Dividendo. Tributa en la base del ahorro del socio, con la escala del 19% al 30%.
- Reducción de capital con devolución de aportaciones. Minora el valor de adquisición de las participaciones hasta agotarlo; el exceso tributa como rendimiento del capital mobiliario.
- Retribución al socio administrador. Rendimiento del trabajo, deducible en la sociedad pero sujeto a la escala general y a Seguridad Social.
- Préstamo al socio. Debe documentarse, devengar interés de mercado y devolverse. Un préstamo no devuelto se recalifica.
- Liquidación de la sociedad. Genera ganancia en el socio por la diferencia entre la cuota de liquidación y el valor de adquisición de las participaciones.
La alternativa: vender las participaciones
Transmitir las participaciones de la sociedad en lugar del inmueble evita la doble imposición y puede permitir al socio persona física aplicar la escala del ahorro sobre su ganancia. Pero está sometida a la regla antielusión del artículo 314 de la Ley del Mercado de Valores, y desde el punto de vista del comprador implica asumir todo el pasivo de la sociedad y no actualizar el valor fiscal del inmueble.
Venta por una sociedad
¿La sociedad puede aplicar la exención por reinversión?
No. La exención por reinversión en vivienda habitual es exclusiva del IRPF y presupone una vivienda habitual, concepto que no existe para una persona jurídica. Tampoco existen los coeficientes de abatimiento ni la exención por edad. Lo que sí puede la sociedad es compensar el beneficio con bases imponibles negativas y con gastos y amortizaciones del ejercicio.
Vendo el inmueble y quiero repartir el dinero. ¿Cuánto se queda Hacienda?
Aproximadamente un 25% en la sociedad y, sobre lo que queda, entre un 19% y un 30% en el socio al repartirlo como dividendo. El tipo efectivo conjunto se sitúa en torno al 40-47%, según el importe. Es un peaje que solo se evita si el beneficio permanece en la sociedad y se reinvierte, que es precisamente el escenario en el que la estructura societaria tiene sentido.
La sociedad tenía el inmueble deteriorado contablemente. ¿Cómo afecta?
El deterioro del inmovilizado material no es fiscalmente deducible, de modo que en su día generó un ajuste positivo en la base imponible. Al vender, ese ajuste revierte con signo negativo y reduce la base del ejercicio de la venta. Es un crédito fiscal latente que conviene tener identificado en la contabilidad antes de calcular el coste de la operación.
¿Es mejor que venda la sociedad o que primero me adjudique el inmueble?
Adjudicarse el inmueble antes de venderlo no evita nada: genera renta en la sociedad por la diferencia entre valor de mercado y valor contable, renta en el socio, plusvalía municipal e impuesto indirecto. Y después habría una segunda transmisión al comprador final. Salvo situaciones muy concretas, la vía más eficiente suele ser la venta directa por la sociedad, o la venta de participaciones si la operación tiene sustancia suficiente.
Contenidos relacionados
- Sociedades inmobiliarias
- Artículo 314
- Amortización y deterioro
- Comprar con sociedad
- Plusvalía municipal
Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
¿Tiene una operación inmobiliaria entre manos?
Compraventa, aportación a sociedad, alquiler, promoción, herencia o una comprobación de valores que ya ha llegado. Analizamos el caso, calculamos el coste fiscal de cada alternativa y le decimos con franqueza cuál es defendible. Decidir antes de escriturar cuesta mucho menos que rectificar después.