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Plusvalía municipal (IIVTNU): cálculo, métodos y cuándo no se paga
Después de la sentencia del Tribunal Constitucional y de la reforma de 2021, el impuesto tiene dos métodos de cálculo y el contribuyente puede elegir el que menos pague. Y si no hubo incremento de valor, no hay impuesto.
El incremento de valor del suelo urbano puesto de manifiesto con la transmisión, durante un periodo máximo de veinte años. No grava la construcción, ni el suelo rústico, ni el incremento generado más allá de esos veinte años.
Los dos métodos de cálculo
| Método objetivo | Método real | |
|---|---|---|
| Base imponible | Valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia | Incremento real del valor del suelo: diferencia entre valor de transmisión y de adquisición, aplicando la proporción que el suelo representa en el valor catastral |
| Datos necesarios | Recibo del IBI y fecha de adquisición | Escrituras de compra y de venta |
| Coeficientes | Máximos fijados por la ley estatal, actualizados anualmente; cada ayuntamiento aplica los suyos dentro de ese tope | — |
| Cuándo conviene | Cuando el incremento real ha sido muy alto | Cuando el incremento real ha sido bajo o nulo |
El contribuyente tiene derecho a que se aplique el método que arroje menor base imponible, pero debe solicitarlo y aportar las escrituras. Los ayuntamientos liquidan por defecto con el método objetivo.
Cuándo gana cada método
Piso comprado en 2016 por 190.000 euros y vendido hoy por 215.000. Valor catastral total: 78.000 euros, de los que el suelo representa 31.200 euros (40%). Tipo municipal del 29%.
| Método objetivo: 31.200 × coeficiente de 9 años (≈0,12) | 3.744 € |
| Cuota objetiva: 3.744 × 29% | 1.086 € |
| Método real: incremento de 25.000 × 40% de suelo | 10.000 € |
| Cuota real: 10.000 × 29% | 2.900 € |
| Se aplica el objetivo, más favorable | 1.086 € |
Con una revalorización mayor, el resultado se invierte. Hay que calcular siempre los dos.
Cuándo no se paga
- No hay incremento de valor. Si el valor de transmisión es igual o inferior al de adquisición, la operación no está sujeta. Hay que acreditarlo con las escrituras y solicitarlo expresamente.
- Suelo rústico. El impuesto solo grava terrenos de naturaleza urbana o integrados en bienes inmuebles de características especiales.
- Aportaciones y adjudicaciones entre cónyuges en cumplimiento de sentencias de nulidad, separación o divorcio.
- Transmisiones entre cónyuges por aportación a la sociedad conyugal o adjudicación en su disolución.
- Dación en pago de la vivienda habitual del deudor para cancelar deudas hipotecarias, y transmisiones en ejecuciones hipotecarias de la vivienda habitual.
- Determinadas operaciones de reestructuración empresarial acogidas al régimen de neutralidad fiscal.
Quién paga y en qué plazo
| Operación | Sujeto pasivo | Plazo |
|---|---|---|
| Compraventa | Transmitente | 30 días hábiles |
| Donación | Adquirente | 30 días hábiles |
| Herencia | Heredero | 6 meses, prorrogables a 1 año |
| Permuta | Cada transmitente por su finca | 30 días hábiles |
| Transmitente no residente | Sustituto: el adquirente | 30 días hábiles |
La regla del sustituto en las transmisiones por no residentes es especialmente importante: si el vendedor no reside en España, el ayuntamiento reclama al comprador. Es una de las razones para retener una provisión del precio.
Las bonificaciones municipales
Los ayuntamientos pueden establecer bonificaciones de hasta el 95% en las transmisiones mortis causa de la vivienda habitual del causante a favor de descendientes, ascendientes y cónyuge, y en las transmisiones de inmuebles afectos a actividades económicas familiares. Son potestativas y rogadas: hay que pedirlas al presentar la autoliquidación, y muchas se pierden por desconocimiento. Está en plusvalía municipal en herencias y donaciones.
Qué documentación conviene reunir
- Escritura de adquisición y escritura de transmisión.
- Último recibo del IBI, con el desglose del valor del suelo y de la construcción.
- Justificante del pago de los impuestos de la adquisición.
- Certificado catastral descriptivo y gráfico.
- Si se alega ausencia de incremento, la comparación de valores de suelo entre ambos momentos.
Plusvalía municipal
Vendí con pérdidas. ¿Tengo que pagar plusvalía municipal?
No, la operación no está sujeta. Pero la no sujeción no es automática: hay que presentar la declaración ante el ayuntamiento acreditando con ambas escrituras que el valor de transmisión del suelo no supera al de adquisición. Si no se presenta nada, el ayuntamiento liquidará por el método objetivo y habrá que recurrir.
¿Puedo reclamar plusvalías pagadas hace años?
Depende de la vía y de la fecha. Las liquidaciones firmes no impugnadas en plazo son muy difíciles de recuperar tras la delimitación de efectos que hizo el propio Tribunal Constitucional. Las autoliquidaciones no prescritas sí admiten solicitud de rectificación con devolución de ingresos indebidos cuando no hubo incremento de valor. Conviene revisar caso por caso la fecha del ingreso y la modalidad de gestión del municipio.
¿Quién paga la plusvalía si el vendedor es extranjero?
El sujeto pasivo sigue siendo el transmitente, pero cuando este es no residente la ley designa al adquirente como sustituto del contribuyente, de modo que el ayuntamiento le reclamará a él. Por eso, en una compra a un no residente conviene retener del precio el importe estimado de la plusvalía y liquidarla directamente, además de la retención del 3%.
El piso lo heredé hace dos meses y ya lo vendo. ¿Pago dos veces?
Sí, son dos hechos imponibles distintos: la transmisión mortis causa, con el heredero como sujeto pasivo, y la posterior compraventa, con el heredero como transmitente. Ahora bien, en esta segunda el periodo de generación es de solo dos meses, de modo que la base por el método objetivo será mínima, y por el método real probablemente no habrá incremento alguno.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
¿Tiene una operación inmobiliaria entre manos?
Compraventa, aportación a sociedad, alquiler, promoción, herencia o una comprobación de valores que ya ha llegado. Analizamos el caso, calculamos el coste fiscal de cada alternativa y le decimos con franqueza cuál es defendible. Decidir antes de escriturar cuesta mucho menos que rectificar después.