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Exención para mayores de 65 años en la venta de inmuebles
Son dos exenciones distintas y se confunden constantemente: una para la vivienda habitual, sin límite y sin condiciones; otra para cualquier bien, con límite de 240.000 euros y obligación de constituir una renta vitalicia en seis meses.
Vivienda habitual: exención total de la ganancia, sin necesidad de reinvertir. Cualquier elemento patrimonial: exención hasta 240.000 euros si se constituye una renta vitalicia asegurada en el plazo de seis meses.
Exención por transmisión de la vivienda habitual
Está exenta la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años, así como por personas en situación de dependencia severa o gran dependencia conforme a la Ley de Promoción de la Autonomía Personal.
| Requisito | Contenido |
|---|---|
| Edad | 65 años cumplidos en el momento de la transmisión |
| Carácter del inmueble | Vivienda habitual: tres años de residencia continuada |
| Plazo desde el cese | Debe haber tenido la condición de habitual hasta cualquier día de los dos años anteriores |
| Reinversión | No es necesaria |
| Límite de importe | No hay |
| Titularidad | La exención opera respecto de la cuota de cada titular que cumpla los requisitos |
Es una exención muy potente y sin coste de gestión, y su principal punto conflictivo es la titularidad: si el inmueble es ganancial y solo uno de los cónyuges tiene 65 años, la exención alcanza únicamente al 50% de la ganancia. Esperar unos meses a que el otro cónyuge cumpla la edad puede duplicar el ahorro.
El efecto de esperar
Vivienda ganancial. Ganancia patrimonial total: 180.000 euros. Un cónyuge tiene 66 años y el otro cumplirá 65 en cuatro meses.
| Venta hoy — exenta la mitad | 90.000 € sujetos |
| Cuota aproximada | ≈ 19.000 € |
| Venta en cinco meses — exenta la totalidad | 0 € sujetos |
| Ahorro por esperar | ≈ 19.000 € |
Exención por constitución de renta vitalicia
La segunda exención es de alcance mucho más amplio en cuanto al objeto —vale para cualquier elemento patrimonial: un local, una segunda vivienda, acciones, un negocio— pero mucho más exigente en cuanto a los requisitos:
- Edad: mayor de 65 años en el momento de la transmisión.
- Destino: el importe obtenido debe destinarse a constituir una renta vitalicia asegurada a favor del contribuyente.
- Plazo: seis meses desde la transmisión.
- Límite: 240.000 euros de importe reinvertido, por contribuyente y con carácter acumulativo a lo largo de su vida.
- Características de la renta: debe tener periodicidad no superior al año, empezar a percibirse en el plazo de un año desde su constitución y no disminuir en más de un 5% respecto del año anterior.
- Comunicación a la entidad aseguradora de que la renta se constituye al amparo de esta exención.
Si se reinvierte una parte, la exención es proporcional. Y si la renta vitalicia se anticipa o se modifica incumpliendo los requisitos, la ganancia inicialmente exenta se somete a gravamen en el ejercicio del incumplimiento.
Venta de un local por 400.000 euros
Contribuyente de 70 años. Ganancia patrimonial: 260.000 euros. Constituye renta vitalicia con 240.000 euros.
| Importe obtenido | 400.000 € |
| Reinvertido en renta vitalicia (límite máximo) | 240.000 € |
| Porcentaje exento: 240.000 / 400.000 | 60% |
| Ganancia exenta | 156.000 € |
| Ganancia sujeta | 104.000 € |
Cómo se relacionan las dos exenciones
| Vivienda habitual | Renta vitalicia | |
|---|---|---|
| Objeto | Solo la vivienda habitual | Cualquier elemento patrimonial |
| Límite | Sin límite | 240.000 € |
| Obligación de reinvertir | No | Sí, en renta vitalicia |
| Plazo | — | Seis meses |
| Gestión posterior | Ninguna | Mantener la renta en sus términos |
Cuando lo que se vende es la vivienda habitual y el titular tiene más de 65 años, se aplica la primera y no hace falta acudir a la segunda. La renta vitalicia es la vía para los demás inmuebles del patrimonio.
Mayores de 65 años
Tengo 67 años y vendo mi casa. ¿No pago nada?
Por la ganancia patrimonial en el IRPF, si se trata de su vivienda habitual, no. La exención es total y no exige reinvertir. Lo que sí sigue devengándose es la plusvalía municipal, que es un tributo local distinto y no tiene esta exención, aunque muchos ayuntamientos aplican bonificaciones y siempre cabe el método real si no hubo incremento de valor.
¿Vale la exención si ya no vivo allí?
Sí, siempre que la vivienda haya tenido la consideración de habitual en cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión. Es la regla que permite vender la casa después de haberse trasladado a una residencia o al domicilio de un hijo, sin perder la exención, siempre que no hayan pasado más de dos años.
Vendo un local, no mi casa. ¿Puedo aplicar algo?
Sí, la exención por constitución de renta vitalicia: si destina el importe obtenido a constituir una renta vitalicia asegurada en el plazo de seis meses, la ganancia queda exenta en la proporción reinvertida, con un límite de 240.000 euros. Hay que comunicar a la aseguradora que la renta se constituye al amparo de esta exención y mantener sus condiciones.
¿El límite de 240.000 euros es por operación o para toda la vida?
Es un límite acumulativo por contribuyente a lo largo de su vida, no por operación. Una vez agotado con una o varias transmisiones, las posteriores ya no disfrutan de la exención. Conviene, por tanto, reservarlo para la transmisión con mayor plusvalía latente, igual que ocurre con el límite de los coeficientes de abatimiento.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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