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Coeficientes de abatimiento: inmuebles comprados antes de 1995
Es el último resto de un régimen desaparecido, y sigue salvando decenas de miles de euros en las ventas de patrimonio antiguo. Tiene un límite conjunto de 400.000 euros por contribuyente que se agota, y que conviene administrar.
Inmueble adquirido antes del 31 de diciembre de 1994, transmitido por una persona física y no afecto a actividades económicas. Solo se abate la parte de ganancia generada hasta el 20 de enero de 2006.
Cómo funciona el cálculo
- Se calcula la ganancia total con las reglas ordinarias: valor de transmisión menos valor de adquisición.
- Se reparte proporcionalmente entre los días transcurridos desde la adquisición hasta el 19 de enero de 2006 y los transcurridos desde el 20 de enero de 2006 hasta la transmisión.
- Solo la primera parte puede reducirse.
- El coeficiente es del 11,11% por cada año que exceda de dos, contados desde la adquisición hasta el 31 de diciembre de 1996, redondeando por exceso. Con nueve o más años completos, la reducción alcanza el 100% de esa parte.
- El límite conjunto es de 400.000 euros de valor de transmisión por contribuyente, sumando todas las transmisiones de elementos con derecho a abatimiento realizadas desde el 1 de enero de 2015.
Venta de un piso comprado en 1988
Adquirido en 1988 por 42.000 euros. Vendido hoy por 300.000. Valor de adquisición corregido con gastos: 48.000 euros. Sin haber consumido antes el límite de 400.000 euros.
| Ganancia total | 252.000 € |
| Días hasta el 19-1-2006 sobre el total de días de tenencia | ≈ 48% |
| Ganancia anterior a 2006 | ≈ 121.000 € |
| Reducción del 100% (más de 9 años hasta 1996) | −121.000 € |
| Ganancia sujeta | ≈ 131.000 € |
Ahorro aproximado de cuota: unos 27.000 euros. Si el inmueble es ganancial, cada cónyuge dispone de su propio límite de 400.000 euros.
El límite de 400.000 euros y cómo administrarlo
El límite se refiere al valor de transmisión, no a la ganancia, y es acumulativo por contribuyente desde el 1 de enero de 2015. Una vez alcanzado, las transmisiones posteriores de elementos adquiridos antes de 1995 ya no disfrutan de reducción alguna.
Tiene tres consecuencias prácticas:
- Es un recurso escaso. Conviene consumirlo en la transmisión con mayor plusvalía latente, no en la primera que se presente.
- Cada contribuyente tiene el suyo. En un matrimonio con bienes gananciales, el límite conjunto efectivo es de 800.000 euros de valor de transmisión.
- Hay que llevar la cuenta. La Administración la lleva, y la aplicación indebida por haber agotado el límite en ejercicios anteriores es una regularización sencilla y automática.
Lo que excluye la reducción
| Situación | ¿Aplica? |
|---|---|
| Inmueble adquirido antes del 31-12-1994 por persona física | Sí |
| Inmueble adquirido en 1995 o después | No |
| Inmueble afecto a una actividad económica | No |
| Inmueble desafectado de la actividad hace menos de tres años | No |
| Titular sociedad mercantil | No: es exclusivo del IRPF |
| Parte del inmueble adquirida por herencia posterior a 1994 | Solo la parte anterior |
| Ganancia generada desde el 20-1-2006 | No |
| Límite de 400.000 € ya agotado | No |
Adquisiciones por partes: el caso frecuente
Es muy habitual que un inmueble se haya adquirido en varios momentos: una mitad por compra en 1990 y la otra por herencia del cónyuge en 2010, por ejemplo. En ese caso cada porción tiene su propia fecha de adquisición y su propio valor, y la reducción solo se aplica a la parte anterior a 1995. El cálculo debe hacerse por tramos, y es donde más errores se cometen.
Lo mismo ocurre con las mejoras: una obra realizada en 2004 sobre un inmueble comprado en 1988 constituye un elemento con fecha de adquisición propia, y su parte de ganancia no se abate.
Coeficientes de abatimiento
Mi piso es de 1985. ¿No pago nada por venderlo?
No es así. Solo se reduce la parte de ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006, calculada proporcionalmente por días de tenencia. Toda la ganancia generada desde entonces tributa con normalidad. En un inmueble comprado en 1985 y vendido hoy, la parte reducible ronda la mitad de la ganancia, según las fechas exactas.
¿Cómo sé cuánto límite de 400.000 euros me queda?
Hay que sumar el valor de transmisión de todos los elementos patrimoniales con derecho a abatimiento que haya transmitido desde el 1 de enero de 2015, se hubiera aplicado o no efectivamente la reducción. La Administración dispone de esa información y la contrasta. Si el valor de transmisión de la operación actual excede del límite restante, la reducción se aplica solo sobre la parte proporcional que quepa.
Heredé el piso de mis padres, que lo compraron en 1970. ¿Puedo aplicar los coeficientes?
No. Su fecha de adquisición es la del fallecimiento del causante, no la de compra por sus padres. Si heredó después de 1994, no hay derecho a abatimiento. La contrapartida es que su valor de adquisición es el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones, que refleja el valor en ese momento, de modo que toda la plusvalía anterior desapareció por la plusvalía del muerto.
El inmueble estuvo alquilado. ¿Sigue siendo no afecto?
El arrendamiento de inmuebles solo constituye actividad económica si se cumple el requisito de la persona empleada con contrato laboral y jornada completa. Un arrendamiento ordinario sin esa estructura genera rendimientos del capital inmobiliario y el inmueble no está afecto, de modo que conserva el derecho al abatimiento. Si sí hubo actividad económica, el inmueble estuvo afecto y la reducción se pierde salvo desafectación con más de tres años de antelación.
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