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Ganancia patrimonial por la venta de un inmueble en el IRPF
La ganancia no es la diferencia entre lo que se pagó y lo que se cobra. Es la diferencia entre dos magnitudes construidas, y cada partida que se olvida se traduce en impuesto que no habría que pagar.
Valor de transmisión − valor de adquisición = ganancia o pérdida patrimonial, que se integra en la base imponible del ahorro y tributa por la escala correspondiente.
Valor de transmisión
Es el importe real por el que se ha efectuado la enajenación, minorado en los gastos e impuestos inherentes a la transmisión que hayan sido satisfechos por el vendedor:
- Comisión de la agencia inmobiliaria, con su IVA.
- Plusvalía municipal pagada por el transmitente.
- Certificado de eficiencia energética y cédula de habitabilidad.
- Gastos de cancelación registral de cargas asumidos por el vendedor.
- Notaría y gestoría en la parte que corresponda al vendedor.
- Honorarios de abogado o asesor vinculados a la operación.
Si el importe real es inferior al valor de mercado, se toma este último. Y si la transmisión es a título lucrativo, el valor es el que resulte de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Valor de adquisición
Es el importe real de la adquisición, más las inversiones y mejoras, más los gastos e impuestos inherentes a ella, y menos las amortizaciones:
| Concepto | Efecto |
|---|---|
| Precio de compra o valor declarado en la herencia | Suma |
| ITP, IVA o Impuesto sobre Sucesiones satisfecho | Suma |
| AJD de la escritura | Suma |
| Notaría, registro y gestoría de la compra | Suma |
| Inversiones y mejoras | Suma |
| Gastos de conservación y reparación | No suma |
| Intereses del préstamo hipotecario | No suma |
| Mobiliario y decoración | No suma |
| Amortizaciones deducidas o mínimas si estuvo arrendado | Resta |
La escala del ahorro
La ganancia se integra en la base imponible del ahorro junto con el resto de rendimientos del capital mobiliario y ganancias patrimoniales derivadas de transmisiones, y tributa por una escala progresiva de tramos que arranca en el 19% y llega al 30% en los importes superiores. Es una escala estatal más el tramo autonómico correspondiente.
Cálculo completo de una venta
Piso comprado en 2010 por 200.000 euros, vendido hoy por 340.000. ITP y gastos de compra: 16.000 euros. Reforma con licencia: 28.000 euros. Estuvo alquilado ocho años con 4.200 euros anuales de amortización deducida. Comisión de venta: 10.200 euros. Plusvalía municipal: 5.100 euros.
| Precio de venta | 340.000 € |
| − comisión de agencia | −10.200 € |
| − plusvalía municipal | −5.100 € |
| Valor de transmisión | 324.700 € |
| Precio de compra | 200.000 € |
| + ITP y gastos de compra | +16.000 € |
| + mejora acreditada | +28.000 € |
| − amortizaciones de 8 años | −33.600 € |
| Valor de adquisición | 210.400 € |
| Ganancia patrimonial | 114.300 € |
Cuota aproximada del ahorro: unos 25.000 euros. Sin computar mejora ni gastos, la ganancia sería de 140.000 y la cuota, unos 6.500 euros mayor.
La imputación temporal
La ganancia se imputa al periodo impositivo en que tiene lugar la alteración patrimonial, es decir, el de la transmisión. Existe una regla especial para las operaciones a plazos o con precio aplazado: cuando el pago se recibe en plazos y el último vence más de un año después de la entrega, el contribuyente puede optar por imputar proporcionalmente las rentas según se hagan exigibles los cobros. Es una opción que se ejercita en la declaración y que puede rebajar mucho el tipo efectivo al repartir la ganancia entre varios ejercicios.
Cuándo no hay ganancia que declarar
- Transmisión mortis causa: la ganancia del causante no se sujeta.
- Mayores de 65 años que transmiten su vivienda habitual.
- Reinversión del importe obtenido en una nueva vivienda habitual.
- Dación en pago de la vivienda habitual para cancelar deudas hipotecarias.
- Transmisión de la vivienda habitual por personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.
- Aportación a patrimonios protegidos de personas con discapacidad, con los límites legales.
En todos los casos la exención debe declararse: no operan de oficio.
Ganancia patrimonial
¿Cuánto se paga por la ganancia de la venta de un piso?
Se aplica la escala de la base del ahorro, que empieza en el 19% para los primeros tramos y llega al 30% en los importes más altos. Es una escala por tramos, de modo que una ganancia elevada no tributa toda al tipo máximo. A la ganancia hay que sumar, además, la plusvalía municipal, que es un impuesto distinto y con reglas propias.
Vendo un piso que compré con mi cónyuge. ¿Cómo se reparte?
La ganancia se atribuye a cada titular en proporción a su cuota de propiedad. Si el inmueble era ganancial, se atribuye al 50% a cada cónyuge; si era privativo de uno, íntegramente a él. Cada uno la declara en su declaración, y en tributación conjunta se suman. Esta división es relevante porque, al ser una escala progresiva, repartir la ganancia entre dos contribuyentes suele reducir el tipo medio.
Vendo con precio aplazado en tres años. ¿Tributo todo el primer año?
No necesariamente. Si el último plazo vence más de un año después de la entrega, puede optar por imputar la ganancia proporcionalmente a medida que sean exigibles los cobros. Es una opción que se ejercita en la declaración del ejercicio de la venta y que reparte la ganancia entre varios años, rebajando el tipo efectivo al aprovechar los tramos bajos de la escala en cada ejercicio.
No encuentro la escritura de compra. ¿Qué hago?
Se puede obtener copia en la notaría que la autorizó o, si no se conoce, mediante nota simple del Registro de la Propiedad que identifique el título de adquisición. También sirven el justificante del ITP pagado en su día y la información del Catastro. Declarar un valor de adquisición sin soporte documental es lo que después no se sostiene en una comprobación, y la diferencia se liquida como mayor ganancia.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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