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Arras y contrato privado de compraventa: efectos fiscales
La señal ya devenga IVA, la indemnización por romper el contrato tributa en quien la cobra y el contrato privado no siempre transmite. Tres cuestiones que se resuelven en el documento que se firma antes de la notaría.
Penitenciales: permiten desistir perdiendo la señal o devolviéndola doblada. Confirmatorias: anticipo del precio, sin facultad de desistir. Penales: fijan la indemnización, pero el contrato sigue siendo exigible.
El IVA de la señal
En las operaciones sujetas a IVA —compra a promotor, a empresa o a particular que actúa como empresario—, los pagos anticipados devengan el impuesto en el momento del cobro. Es decir: al entregar las arras confirmatorias ya nace la obligación de repercutir el IVA correspondiente, y el vendedor debe emitir factura.
El tipo aplicable es el que corresponda a la entrega futura: el 10% si se trata de vivienda, el 21% si es local o suelo. Si el tipo cambia entre el anticipo y la entrega, prevalece el vigente en el momento del cobro para la parte anticipada.
Las arras penitenciales plantean una duda razonable, porque hasta que no se ejercita o decae la facultad de desistir no hay certeza de que se vaya a producir la entrega. El criterio práctico consolidado es tratarlas como pago anticipado cuando se imputan al precio, con rectificación posterior si la operación no llega a producirse.
Qué pasa cuando el contrato se rompe
| Situación | Quién se queda el dinero | Tributación |
|---|---|---|
| Desiste el comprador: pierde las arras | Vendedor | Ganancia patrimonial en la base general del vendedor |
| Desiste el comprador: pierde las arras | Comprador | Pérdida patrimonial en la base general |
| Desiste el vendedor: devuelve el doble | Comprador | Ganancia patrimonial por la parte adicional |
| Se cumple el contrato | — | Las arras se imputan al precio |
| Operación sujeta a IVA que decae | — | Rectificación de la factura y del IVA repercutido |
La ganancia derivada de la pérdida de las arras se integra en la base general, no en la del ahorro, porque no deriva de una transmisión de elementos patrimoniales. Es un matiz que sorprende y que empeora la tributación, porque se aplica el marginal.
Arras perdidas de 20.000 euros
El comprador desiste y el vendedor retiene las arras.
| Ganancia del vendedor, en base general al marginal del 37% | 7.400 € |
| Pérdida del comprador, compensable en base general con límite anual | Limitada |
| Asimetría | La ganancia tributa entera; la pérdida se compensa con límites |
El contrato privado y el momento de la transmisión
En derecho español la propiedad se transmite por título y modo: no basta el contrato, hace falta la entrega. La escritura pública equivale a la entrega salvo que de ella resulte lo contrario, y por eso la fecha de la escritura es el devengo habitual del ITP y el momento de la alteración patrimonial en el IRPF.
Pero un contrato privado con entrega efectiva de la posesión sí transmite, y en ese caso el impuesto se devenga entonces. Esto tiene dos consecuencias prácticas:
- El plazo de 30 días hábiles para autoliquidar el ITP puede haber empezado a correr antes de lo que se cree.
- La normativa aplicable —tipos, bonificaciones— es la vigente en esa fecha, no en la de la escritura.
La regla probatoria del artículo 1.227 del Código Civil hace que la fecha de un documento privado solo se cuente frente a terceros desde su incorporación a un registro público, desde la muerte de un firmante o desde su entrega a un funcionario por razón de su oficio. Es la razón por la que los contratos privados con relevancia fiscal conviene liquidarlos o depositarlos.
Qué conviene pactar en las arras
- Clase de arras con mención expresa: penitenciales, confirmatorias o penales. La calificación por defecto no es la que la gente supone.
- Reparto de gastos de notaría, registro y gestoría.
- Plusvalía municipal a cargo del vendedor, con retención de provisión hasta acreditar el pago.
- Prorrateo del IBI desde la fecha de la escritura.
- Condición suspensiva de financiación, con devolución de las arras si el préstamo no se concede, y plazo para acreditarlo.
- Situación arrendaticia y ocupacional del inmueble, con obligación de entregarlo libre.
- Cargas y deudas de comunidad al corriente, con certificación.
- Régimen fiscal de la operación: si va por IVA o por ITP, y si se va a renunciar a la exención.
Arras y contrato privado
¿Tengo que declarar las arras que me quedé cuando el comprador se echó atrás?
Sí. Constituyen una ganancia patrimonial que no deriva de la transmisión de un elemento patrimonial, y por tanto se integra en la base imponible general, tributando al tipo marginal. Se declara en el ejercicio en que se produce la pérdida del derecho a la devolución, es decir, cuando el comprador desiste o incumple definitivamente.
Firmé el contrato privado en noviembre y la escritura en enero. ¿Qué normativa aplico?
Como regla general, la vigente en la fecha de la escritura, porque es entonces cuando se produce la transmisión. La excepción es que el contrato privado hubiera ido acompañado de la entrega efectiva de la posesión y así pueda acreditarse, en cuyo caso el devengo se anticipa. Si hay un cambio normativo de por medio, conviene documentar bien cuándo se entregaron las llaves.
¿Puedo pagar las arras en efectivo?
Existen límites legales a los pagos en efectivo en operaciones en que intervenga un empresario o profesional, y su vulneración se sanciona con un porcentaje de la cuantía pagada, con responsabilidad solidaria de ambas partes. Entre particulares el límite es distinto y más alto, pero en cualquier caso es preferible la transferencia: deja rastro del pago, acredita la fecha y sirve como prueba del valor de adquisición en el futuro.
Compré sobre plano y el promotor se retrasa. ¿Puedo recuperar el IVA de los anticipos?
Si finalmente la operación queda sin efecto, el promotor debe rectificar las facturas emitidas por los anticipos y devolver el importe cobrado, IVA incluido, que además debe estar garantizado por aval o seguro. Mientras la operación siga en pie, aunque haya retraso, el IVA está correctamente devengado y no procede su devolución. La vía para el retraso es la contractual, no la fiscal.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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