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Comprar un inmueble a nombre de una sociedad: ventajas e inconvenientes
La comparación se suele hacer mal: se miran las ventajas de entrada —deducir el IVA, amortizar, deducir gastos— y se olvida la factura de salida. Y la salida es la parte cara.
La sociedad gana cuando el inmueble es un activo de explotación cuyo rendimiento se reinvierte. Pierde cuando el inmueble es de uso personal del socio o cuando la renta tiene que llegar íntegra a su bolsillo.
Lo que se gana comprando con sociedad
- Deducción del IVA soportado en la adquisición, si el inmueble se destina a una actividad con derecho a deducción. En un local de 400.000 euros son 84.000 euros que dejan de ser coste.
- Amortización del 2% anual sobre el valor de construcción como gasto deducible.
- Deducción íntegra de gastos: intereses, IBI, comunidad, seguros, reparaciones, sin los límites del IRPF.
- Tipo del 25% sobre el beneficio, frente a marginales del IRPF que pueden llegar al 47% o más según la comunidad.
- Compensación de bases negativas con otros resultados de la sociedad.
- Ordenación patrimonial: las participaciones son divisibles y transmisibles, lo que facilita la sucesión y evita proindivisos.
- Separación de riesgo frente a la actividad personal o profesional del socio.
Lo que se pierde y lo que se paga
- Sin exención por reinversión ni sin coeficientes de abatimiento ni sin exención por mayores de 65 años en la venta: son beneficios exclusivos del IRPF.
- Doble imposición al repartir: el beneficio tributa en la sociedad y el dividendo, en el socio.
- Etiqueta de entidad patrimonial si el inmueble no está afecto a una actividad económica, con pérdida de incentivos y de la exención de empresa familiar en Patrimonio y Sucesiones.
- Coste de estructura: contabilidad, cuentas anuales, depósito, impuesto de sociedades, libros.
- Coste de salida: sacar el inmueble de la sociedad genera renta en la sociedad, renta en el socio, plusvalía municipal e impuesto indirecto.
- Riesgo si el socio lo usa: operación vinculada, retribución en especie y, en los casos más burdos, simulación.
El cuadro comparativo
| Aspecto | Persona física | Sociedad |
|---|---|---|
| IVA de la compra | Coste salvo actividad | Deducible si hay derecho |
| Amortización | 3% solo si se arrienda | 2% siempre que sea inmovilizado |
| Gastos | Con límites en el IRPF | Sin límites específicos |
| Tipo sobre la renta | Marginal, hasta el 47%+ | 25% |
| Reducción por alquiler de vivienda | 50% a 90% | No, solo bonificación específica |
| Venta: exención por reinversión | Sí en vivienda habitual | No |
| Venta: coeficientes de abatimiento | Sí si es anterior a 1995 | No |
| Uso personal del inmueble | Libre | Retribución en especie a valor de mercado |
| Coste de sacar el inmueble | — | Elevado |
El coste de salida que nadie calcula
Sociedad que compró un local por 300.000 euros. Diez años después vale 450.000 y el socio quiere quedárselo a título personal mediante reducción de capital.
| Renta en la sociedad: 450.000 − valor contable 240.000, al 25% | 52.500 € |
| Renta en el socio por la reducción de capital | Según aportación y reservas |
| Plusvalía municipal | ≈ 7.000 € |
| ITP o IVA de la adjudicación | Según calificación |
| Coste de sacar el inmueble | Muy superior al ahorro acumulado |
Cuándo sí, en la práctica
- Inmueble afecto a la actividad de la propia sociedad: la nave, la oficina o el local donde opera. Es el caso más claro y menos discutible.
- Cartera de inmuebles en arrendamiento con estructura real, que cumple el requisito de actividad económica y por tanto no es patrimonial.
- Promoción o compraventa profesional de inmuebles.
- Patrimonio familiar amplio que se quiere ordenar y transmitir con planificación sucesoria.
- Inversión con socios, donde la sociedad es el vehículo natural para regular la relación.
Cuándo no, casi nunca
La vivienda habitual o la segunda residencia del socio. La sociedad no puede deducir el IVA porque no hay actividad, el uso genera retribución en especie valorada a mercado, la operación es vinculada y debe declararse en el modelo 232, y la sociedad se convierte en patrimonial con pérdida de la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio. Es, además, el supuesto más comprobado por la Inspección en materia inmobiliaria.
Comprar con sociedad
¿Puedo constituir una sociedad solo para comprar un piso?
Puede, pero rara vez compensa si el piso va a destinarse a uso propio o a un único alquiler de vivienda. La sociedad será patrimonial, no podrá deducir el IVA, perderá la reducción por arrendamiento de vivienda, soportará costes de estructura y tendrá un coste de salida elevado. El análisis cambia si se trata de una cartera de inmuebles con gestión real o de un local afecto a una actividad.
¿La sociedad puede deducir el IVA de una vivienda?
Solo si la destina a una operación sujeta y no exenta: alquiler turístico con servicios de hostelería, o arrendamiento en condiciones que rompan la exención. Si la va a alquilar como vivienda, el arrendamiento está exento y no hay derecho a deducción. Y si la va a ceder al socio, no hay actividad económica y la deducción se deniega en su totalidad.
¿Y si compro las participaciones de una sociedad que ya tiene el inmueble?
Es una alternativa que se plantea con frecuencia, pero está sometida a la regla antielusión del artículo 314 de la Ley del Mercado de Valores. Además, comprar la sociedad implica asumir todo su pasivo conocido y desconocido, incluidas contingencias fiscales, laborales y de responsabilidad, por lo que exige una due diligence previa. Y el valor de adquisición del inmueble no se actualiza: la plusvalía latente sigue ahí.
Tengo el inmueble a título personal. ¿Lo paso ahora a la sociedad?
Aportarlo tiene coste inmediato: ganancia patrimonial del aportante, plusvalía municipal e impuesto indirecto según el caso. Solo compensa si la plusvalía latente es pequeña o si resulta aplicable el régimen de neutralidad fiscal. Con inmuebles antiguos y muy revalorizados suele salir mejor mantenerlos fuera y utilizar la sociedad para las adquisiciones futuras. Está en aportación de inmuebles a una sociedad.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
¿Tiene una operación inmobiliaria entre manos?
Compraventa, aportación a sociedad, alquiler, promoción, herencia o una comprobación de valores que ya ha llegado. Analizamos el caso, calculamos el coste fiscal de cada alternativa y le decimos con franqueza cuál es defendible. Decidir antes de escriturar cuesta mucho menos que rectificar después.