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Comprar garaje o trastero: tipo de IVA y tributación en ITP
Una plaza de garaje puede llevar un 10% o un 21% de IVA, y la diferencia depende de tres cosas: si se compra con la vivienda, cuántas plazas son y cómo se documenta la operación.
Hasta dos plazas de garaje y los anexos que se transmitan conjuntamente con la vivienda siguen su tipo reducido. A partir de la tercera plaza, o si se compran por separado, se aplica el 21%.
Los requisitos para el tipo reducido
- Transmisión conjunta con la vivienda, en la misma operación y por el mismo transmitente. No basta con comprar el mismo día a personas distintas.
- Máximo dos plazas de garaje. La tercera y siguientes tributan al 21%, aunque figuren en la misma escritura.
- Situación en el mismo edificio o complejo inmobiliario que la vivienda.
- Que sean anexos de la vivienda: garajes, trasteros, jardines o terrazas vinculados a ella.
El trastero sigue la misma lógica que el garaje, sin el límite numérico de dos, pero con el requisito de estar situado en el mismo edificio y transmitirse conjuntamente.
El cuadro de supuestos
| Operación | IVA | ITP |
|---|---|---|
| Vivienda nueva + 1 plaza + trastero, mismo promotor | 10% todo | — |
| Vivienda nueva + 3 plazas, mismo promotor | 10% vivienda y 2 plazas; 21% la tercera | — |
| Plaza de garaje comprada sola a un promotor | 21% | — |
| Plaza de garaje comprada sola a un particular | — | Tipo autonómico general |
| Trastero comprado por separado | 21% si vende empresario | Tipo general si vende particular |
| Plaza en edificio distinto al de la vivienda | 21% | — |
| Vivienda usada + plaza, mismo vendedor particular | — | Tipo de vivienda si es anexo; general si no |
La tercera plaza
Vivienda de 320.000 euros y tres plazas de garaje de 22.000 euros cada una, compradas al promotor en la misma escritura.
| Vivienda: 320.000 × 10% | 32.000 € |
| Dos plazas: 44.000 × 10% | 4.400 € |
| Tercera plaza: 22.000 × 21% | 4.620 € |
| IVA total | 41.020 € |
Si se aplicara el 10% a las tres plazas, el IVA sería de 38.600 euros. La diferencia de 2.420 euros es exactamente lo que se regulariza en una comprobación.
El garaje en el ITP
En segunda mano no existe la regla del 10% ni el límite de dos plazas: se aplica el tipo autonómico. Lo que sí ocurre en muchas comunidades es que los tipos reducidos por adquisición de vivienda habitual se extienden a los anexos que se adquieran simultáneamente con ella, con límites en número de plazas. Hay que comprobar la redacción de cada norma autonómica, porque no todas lo prevén.
El garaje como inversión
Cuando la plaza se compra para alquilarla, el régimen cambia por completo:
- El arrendamiento de plaza de garaje por separado está sujeto y no exento de IVA al 21%. El propietario debe darse de alta, repercutir y presentar declaraciones. Véase IVA en los arrendamientos.
- Si la plaza se arrienda conjuntamente con la vivienda y como accesorio de ella, sigue el régimen de exención de la vivienda.
- El rendimiento tributa como capital inmobiliario sin reducción, porque no es arrendamiento de vivienda.
- Si el arrendatario es empresario, procede retención del 19%.
- La plaza vacía genera imputación de renta inmobiliaria.
Garaje y trastero
Compré la vivienda hace un año y ahora quiero la plaza del mismo promotor. ¿10% o 21%?
21%. El tipo reducido exige que la plaza se transmita conjuntamente con la vivienda, en la misma operación. Una adquisición posterior, aunque sea al mismo promotor y en el mismo edificio, es una entrega independiente de una plaza de garaje y tributa al tipo general. Si la intención es comprar ambas, conviene escriturarlas a la vez.
¿Puedo alquilar mi plaza de garaje sin darme de alta en Hacienda?
No, si la alquila por separado. El arrendamiento de plaza de garaje está sujeto y no exento de IVA, de modo que hay que presentar el alta censal, repercutir el 21%, emitir factura y presentar los modelos 303 y 390. El ingreso, además, tributa como rendimiento del capital inmobiliario sin derecho a la reducción por arrendamiento de vivienda. Es una obligación que muchos propietarios desconocen.
¿Y si alquilo la plaza al mismo inquilino de la vivienda?
Si la plaza se arrienda conjuntamente con la vivienda, en el mismo contrato y como accesorio de ella, sigue el régimen de la vivienda: exenta de IVA y con derecho a la reducción del rendimiento neto. Lo que rompe la exención es arrendarla por separado o a un tercero distinto del arrendatario de la vivienda. Conviene que el contrato refleje esa unidad.
Tengo un trastero que no uso. ¿Tributa aunque esté vacío?
Sí, genera imputación de renta inmobiliaria si es un inmueble urbano con valor catastral propio, no está afecto a una actividad ni arrendado, y no es un anexo de la vivienda habitual. Si figura registralmente vinculado a la vivienda habitual como anexo inseparable, sigue el régimen de esta y no imputa. La diferencia está en cómo esté configurado en el Registro y en Catastro.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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