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Comprar vivienda usada: ITP, tipos por comunidad y reducciones
El impuesto de la segunda mano lo autoliquida el comprador, se calcula sobre el valor de referencia y su tipo lo fija la comunidad autónoma. Muchas reducciones se pierden simplemente por no pedirlas en la propia autoliquidación.
Base imponible: la mayor entre el precio declarado y el valor de referencia. Tipo: el de la comunidad donde radique el inmueble. Plazo: 30 días hábiles desde la escritura, modelo 600.
Quién es el sujeto pasivo y dónde se presenta
El sujeto pasivo del ITP en una compraventa es el adquirente. La competencia corresponde a la comunidad autónoma donde radique el inmueble, no a la del domicilio del comprador ni a la del notario. El modelo es el 600, presentable por vía telemática en todas las comunidades y con obligación de aportar copia de la escritura.
La base imponible desde 2022
La base ya no es el «valor real» comprobable a posteriori, sino el valor de referencia de Catastro cuando este supera el importe declarado. Si el valor de referencia es inferior al precio pactado, la base es el precio. Si el inmueble no tiene valor de referencia, se vuelve al sistema anterior: mayor entre valor declarado y valor de mercado, con posibilidad de comprobación de valores.
Los tipos: el mapa autonómico
El tipo general aplicable a inmuebles se mueve en una horquilla amplia según el territorio, y muchas comunidades han establecido escalas por tramos de valor y tipos reducidos por perfil del comprador. El cuadro completo está en ITP por comunidades autónomas, pero el orden de magnitud es este:
| Situación | Horquilla habitual |
|---|---|
| Tipo general de inmuebles | 6% a 11% |
| Escalas por tramos en valores altos | hasta el 13% en los tramos superiores |
| Vivienda habitual de menores de 35 años | 2% a 6% |
| Familia numerosa | 3% a 5% |
| Personas con discapacidad | 2% a 5% |
| Municipios en riesgo de despoblación | Reducciones específicas |
| Vivienda protegida | Tipos reducidos en la mayoría de comunidades |
| Adquisición por empresa para reventa | 2% con compromiso de revender en plazo |
El efecto de un tipo reducido
Vivienda de 190.000 euros. Comprador de 30 años que la destina a vivienda habitual. Comunidad con tipo general del 8% y reducido del 4% para menores de 35 años con límite de valor.
| ITP al tipo general | 15.200 € |
| ITP al tipo reducido | 7.600 € |
| Ahorro por solicitarlo en la autoliquidación | 7.600 € |
Si se liquida al tipo general y después se pide la devolución, la respuesta suele ser negativa: el tipo reducido debe aplicarse en la autoliquidación y los requisitos deben constar en la escritura.
Requisitos habituales de los tipos reducidos
- Destino a vivienda habitual, con obligación de residir un plazo mínimo, habitualmente tres años.
- Límite de valor del inmueble y, en muchos casos, límite de patrimonio o de base imponible del adquirente.
- Edad a la fecha de devengo, no a la fecha del contrato privado.
- Acreditación documental del título de familia numerosa o del certificado de discapacidad, vigentes en el devengo.
- Manifestación expresa en la escritura pública del cumplimiento de los requisitos y del destino del inmueble.
- No transmitir el inmueble antes del plazo de permanencia, so pena de perder el beneficio con intereses.
El tipo del 2% para empresas de reventa
Casi todas las comunidades han previsto un tipo reducido, habitualmente del 2%, para las adquisiciones de viviendas por empresas cuya actividad principal sea la construcción o la promoción inmobiliaria, con el compromiso de revenderlas en un plazo determinado —normalmente tres o cinco años— y de que la reventa esté sujeta a la misma modalidad del impuesto. Incumplir el plazo obliga a ingresar la diferencia con intereses.
Los mismos errores de siempre
- Liquidar sobre el precio cuando el valor de referencia es superior.
- No pedir el tipo reducido en plazo, por desconocimiento o por prisa.
- Atribuir al mobiliario una parte desproporcionada del precio para rebajar la base del inmueble.
- Presentar en la comunidad del domicilio del comprador en lugar de en la de situación del inmueble.
- Dejar pasar los 30 días hábiles y generar recargos por declaración extemporánea.
Vivienda usada
¿Cuánto se paga de ITP por una vivienda de segunda mano?
Depende de la comunidad autónoma donde esté el inmueble y del perfil del comprador. El tipo general se mueve habitualmente entre el 6% y el 11%, con escalas por tramos en algunos territorios que llegan más arriba en valores elevados, y con tipos reducidos que pueden bajar al 2% o al 4% para jóvenes, familias numerosas y personas con discapacidad que adquieren su vivienda habitual.
Compro con mi pareja y solo yo tengo menos de 35 años. ¿Se aplica el tipo reducido?
En la mayoría de las comunidades el beneficio se aplica proporcionalmente a la cuota de adquisición de quien cumple los requisitos. Es decir, si adquieren al 50%, la mitad de la base tributa al tipo reducido y la otra mitad al general. Algunas comunidades exigen que todos los adquirentes cumplan los requisitos; hay que comprobar la redacción concreta de la norma autonómica.
He liquidado al tipo general por error. ¿Puedo rectificar?
Se puede intentar mediante una solicitud de rectificación de autoliquidación con devolución de ingresos indebidos dentro del plazo de prescripción, pero el resultado depende de la comunidad y de la redacción de la norma. Cuando el beneficio está configurado como una opción que debe ejercitarse en la autoliquidación, las administraciones suelen denegar la rectificación posterior. Si además la escritura no recoge las manifestaciones exigidas, la posición se debilita mucho.
¿Qué pasa si vendo antes del plazo de permanencia?
Se pierde el beneficio fiscal aplicado y hay que ingresar la diferencia entre la cuota que se pagó y la que habría correspondido al tipo general, más los intereses de demora, mediante una autoliquidación complementaria en el plazo que fije la norma autonómica. Algunas comunidades admiten excepciones por causas justificadas, como el traslado laboral, el cambio de circunstancias familiares o la inadecuación sobrevenida de la vivienda.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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