Inicio/Fiscalidad inmobiliaria/Inversión del sujeto pasivo
Inversión del sujeto pasivo en operaciones inmobiliarias
En cuatro supuestos inmobiliarios el IVA no lo repercute quien vende o ejecuta la obra, sino que lo declara quien recibe. Facturar con IVA cuando procedía la inversión convierte un impuesto neutro en un coste irrecuperable.
El destinatario se autorrepercute el IVA y lo deduce en la misma declaración. El efecto financiero es cero si tiene derecho a deducción plena, y la factura del proveedor se emite sin IVA con la mención «inversión del sujeto pasivo».
Los cuatro supuestos inmobiliarios
| Supuesto | Cuándo se aplica |
|---|---|
| Renuncia a la exención | Entregas exentas de terrenos no edificables y segundas entregas de edificaciones en las que el transmitente renuncia a la exención |
| Ejecución de garantía | Entregas de inmuebles efectuadas en ejecución de la garantía constituida sobre ellos: subasta, adjudicación al acreedor |
| Dación en pago | Entregas de inmuebles en pago de una deuda garantizada, o cuando el adquirente asume la obligación de extinguir la deuda garantizada |
| Ejecuciones de obra | Urbanización de terrenos y construcción o rehabilitación de edificaciones, en contratos directos entre promotor y contratista y en toda la cadena de subcontratación |
El supuesto que más se equivoca: las ejecuciones de obra
La inversión alcanza a las ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, que tengan por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones, siempre que resulten de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista principal. Y se extiende a los subcontratistas cuando el destinatario de sus servicios es a su vez el contratista o un subcontratista de esa misma obra.
Las dificultades prácticas están en los bordes:
- Obra o servicio. Una ejecución de obra requiere la obtención de un resultado, no la mera puesta a disposición de medios. El alquiler de maquinaria con operario, los servicios de vigilancia, la dirección facultativa o los estudios geotécnicos no son ejecuciones de obra y llevan IVA normal.
- Urbanización o construcción. Las obras de mantenimiento, conservación o reforma que no alcanzan el concepto de rehabilitación no están incluidas.
- Suministro con instalación. Depende de si el objeto del contrato es entregar un bien o ejecutar una obra: instalar el ascensor de un edificio en construcción sí; suministrar electrodomésticos, no.
- Quién es el promotor. La comunidad de propietarios que acomete una rehabilitación es promotora a estos efectos, aunque no sea empresario en ningún otro sentido, y debe comunicarlo.
El desarrollo detallado está en ejecuciones de obra e inversión del sujeto pasivo.
La comunicación previa
El destinatario debe comunicar expresa y fehacientemente al contratista o subcontratista que actúa en su condición de empresario o profesional y que la obra tiene por objeto la urbanización, construcción o rehabilitación. Esa comunicación se hace normalmente en el propio contrato de obra, y su ausencia es el origen habitual del problema: el contratista, ante la duda, factura con IVA.
Qué pasa si se factura con IVA cuando procedía la inversión
| Efecto | Para quién |
|---|---|
| El IVA repercutido no es deducible | Destinatario: soporta un coste que creía recuperable |
| Se exige la cuota autorrepercutida no declarada | Destinatario, con intereses |
| Obligación de rectificar las facturas | Emisor |
| Devolución del IVA ingresado indebidamente | Emisor, en procedimiento separado |
La jurisprudencia europea ha suavizado el rigor de este régimen cuando se acredita que no hubo perjuicio para la Hacienda pública y que el destinatario tenía derecho a deducción plena, pero el criterio administrativo sigue siendo estricto y la vía para hacerlo valer es un recurso, no una autoliquidación.
Una obra de 800.000 euros mal facturada
Contratista que factura al promotor con IVA al 21% cuando procedía la inversión del sujeto pasivo.
| IVA repercutido e ingresado por el contratista | 168.000 € |
| IVA deducido por el promotor | 168.000 € |
| Regularización: deducción denegada al promotor | −168.000 € |
| Cuota autorrepercutida exigida al promotor | 168.000 € (deducible) |
| Coste real: intereses, sanción y tesorería hasta recuperar | Elevado |
Inversión del sujeto pasivo
¿La inversión del sujeto pasivo supone pagar menos impuestos?
No. Es un mecanismo de recaudación, no un beneficio fiscal. El IVA se sigue devengando, pero lo declara el destinatario en lugar del proveedor. Para quien tiene derecho a deducción plena el efecto neto es cero y desaparece el desfase financiero de adelantar el impuesto; para quien no puede deducir, el coste es exactamente el mismo que si le hubieran repercutido.
Soy un particular que reforma su casa. ¿Se aplica la inversión?
No. La inversión exige que el destinatario sea empresario o profesional y que la obra tenga por objeto la urbanización, construcción o rehabilitación. Un particular que reforma su vivienda recibe una factura con IVA, al 10% si se cumplen los requisitos del tipo reducido para obras de renovación en viviendas y al 21% en otro caso.
¿Cómo sé si mi obra alcanza el concepto de rehabilitación?
Se comprueba en dos pasos. Primero, que más de la mitad del coste total del proyecto corresponda a obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas, o a obras análogas o conexas. Segundo, que el coste global de las obras exceda del 25% del precio de adquisición del edificio si se adquirió en los dos años anteriores, o de su valor de mercado antes de la obra, descontando en ambos casos el valor del suelo.
Mi proveedor se niega a facturar sin IVA. ¿Qué hago?
Documentar la comunicación de forma fehaciente y dejar constancia escrita de la discrepancia. Si finalmente factura con IVA y la operación estaba sujeta a inversión, el destinatario no debe deducir esa cuota: debe autorrepercutir y deducir la propia, y reclamar al proveedor la devolución del importe indebidamente repercutido. Deducir la cuota de la factura es lo que después se regulariza.
Contenidos relacionados
Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
¿Tiene una operación inmobiliaria entre manos?
Compraventa, aportación a sociedad, alquiler, promoción, herencia o una comprobación de valores que ya ha llegado. Analizamos el caso, calculamos el coste fiscal de cada alternativa y le decimos con franqueza cuál es defendible. Decidir antes de escriturar cuesta mucho menos que rectificar después.