IVA o ITP en la compraventa de inmuebles: cómo se decide

El árbol de decisión

1. ¿El transmitente es empresario o profesional y transmite en el ejercicio de su actividad?
   Si no —el caso del particular que vende su vivienda—, la operación queda fuera del IVA y tributa por ITP. Fin del análisis.
2. ¿La entrega está exenta de IVA?
   Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones y las entregas de terrenos rústicos o no edificables están exentas. Si no lo está —primera entrega, solar, terreno en curso de urbanización—, la operación lleva IVA.
3. Si está exenta, ¿cabe y conviene renunciar a la exención?
   Si el adquirente es empresario o profesional con derecho a deducción total o parcial, puede renunciarse. La operación vuelve al IVA, normalmente con inversión del sujeto pasivo. Si no se renuncia, tributa por ITP.

Cuándo es empresario el que vende

La condición de empresario a efectos de IVA es más amplia de lo que parece. Son empresarios, entre otros:

• Las sociedades mercantiles, en todo caso y por su propia naturaleza.
• Los promotores de edificaciones destinadas a la venta, la adjudicación o la cesión, aunque sea de forma ocasional.
• Los arrendadores de bienes: quien alquila un local es empresario a efectos de IVA, aunque sea una persona física sin más actividad.
• Quienes urbanizan terrenos destinados a la venta, aun sin haberlo hecho nunca antes.

El corolario práctico es importante: un particular que vende un local que tenía alquilado transmite en el ejercicio de una actividad empresarial y la operación entra en el ámbito del IVA, aunque él no se considere empresario. Es un supuesto que se califica mal con frecuencia.

El elemento que no siempre se comprueba: la afectación

No basta con que el transmitente sea empresario: hace falta que el inmueble estuviera afecto a su actividad. Una sociedad que vende un piso que nunca destinó a su actividad, o un empresario individual que vende su vivienda particular, están transmitiendo un bien del patrimonio no empresarial, y la operación queda fuera del IVA y sujeta a ITP.

La prueba de la afectación es contable y material: contabilización como activo, deducción del IVA soportado en la adquisición, gastos imputados a la actividad, uso efectivo. Cuando falta, la Administración lo detecta.

Los tipos en juego

Qué ocurre si se aplica el impuesto equivocado

• Se liquidó ITP y correspondía IVA. La AEAT exige al vendedor el IVA no repercutido, con intereses y sanción, y deniega la deducción al comprador por no disponer de factura correcta. La devolución del ITP se pide a la comunidad autónoma por el procedimiento de ingresos indebidos, en un expediente distinto y más lento.
• Se repercutió IVA y correspondía ITP. La comunidad autónoma liquida el ITP con intereses y el comprador no puede deducir el IVA soportado, porque fue repercutido improcedentemente. La rectificación de la factura y la devolución dependen del vendedor.
• Se repercutió IVA y procedía inversión del sujeto pasivo. Mismo resultado: el IVA repercutido indebidamente no es deducible, aunque se haya ingresado.

En los tres casos el problema no es solo económico sino de tesorería: durante meses la operación queda pagada dos veces. Por eso la calificación se documenta en la propia escritura, con la manifestación expresa de las partes sobre su condición y sobre el régimen aplicable.