Fiscalidad inmobiliaria: el mapa completo de impuestos por operación

Los cuatro momentos fiscales de un inmueble

Conviene separar mentalmente cuatro momentos, porque cada uno tiene su propia lógica y sus propios impuestos, y porque una decisión tomada en el primero condiciona todos los demás.

• AdquisiciónUn impuesto indirecto: IVA más AJD si el transmitente es empresario y la entrega no está exenta; Transmisiones Patrimoniales en el resto de los casos. Aquí se decide, además, si el impuesto soportado será recuperable o quedará como mayor coste del inmueble para siempre.
• TenenciaCada año: IBI, imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF si el inmueble no está arrendado ni es la vivienda habitual, Impuesto sobre el Patrimonio si se superan los mínimos y las tasas municipales que correspondan.
• ExplotaciónSi el inmueble se alquila: IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, Impuesto sobre Sociedades si el titular es una sociedad o IRNR si es un no residente. Y, según el tipo de arrendamiento, IVA repercutido y retenciones soportadas.
• TransmisiónGanancia patrimonial en el IRPF o renta en el Impuesto sobre Sociedades, plusvalía municipal a cargo del transmitente, y de nuevo el impuesto indirecto que soportará el nuevo adquirente.

El cuadro por tipo de operación

Este es el resumen que conviene tener presente antes de firmar cualquier cosa. Los detalles de cada casilla se desarrollan en la ficha correspondiente.

Por qué la delimitación IVA-ITP es la decisión central

Los dos impuestos gravan la misma capacidad económica y se excluyen mutuamente, pero producen efectos radicalmente distintos. El ITP es un coste puro: se paga, se suma al valor de adquisición del inmueble y no se recupera nunca. El IVA, en cambio, es deducible para quien va a destinar el inmueble a una actividad empresarial con derecho a deducción, de modo que su coste financiero real puede ser cero.

Sobre un local de 400.000 euros, la diferencia entre un ITP no recuperable del 8% y un IVA del 21% íntegramente deducible es de 32.000 euros de coste efectivo. Por eso existe la renuncia a la exención, y por eso conviene resolver esta cuestión antes de negociar el precio, no después.

Las tres preguntas que resuelven la calificación

1. ¿El transmitente actúa como empresario o profesional? Si es un particular que vende su vivienda, la respuesta es no y la operación va por ITP. Si es un promotor, una sociedad o un particular que ha urbanizado el suelo, la respuesta suele ser sí.
2. ¿La entrega está exenta de IVA? Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones y la mayoría de las transmisiones de terrenos rústicos están exentas. La exención devuelve la operación al ITP.
3. ¿Cabe renunciar a la exención? Si el adquirente es empresario con derecho a deducción plena o parcial, sí. Y entonces vuelve a aplicarse el IVA, normalmente con inversión del sujeto pasivo.

Lo que fija la comunidad autónoma y lo que fija el ayuntamiento

Una parte muy grande de la factura inmobiliaria no está en la ley estatal. Las comunidades autónomas fijan los tipos del ITP y del AJD, las reducciones y bonificaciones del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, las deducciones del IRPF por compra o alquiler de vivienda y buena parte del Impuesto sobre el Patrimonio. Los ayuntamientos fijan el tipo del IBI, los coeficientes de la plusvalía municipal, el tipo del ICIO y las bonificaciones de todos ellos.

La consecuencia práctica es que la misma operación puede costar el doble en un territorio que en otro, y que ninguna respuesta general sirve sin comprobar la norma del lugar donde está el inmueble y la vigente en la fecha de devengo.

El valor de referencia lo ha cambiado todo

Desde 2022, en el ITP y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones la base imponible es el valor de referencia de Catastro cuando este supera el precio declarado. Ya no basta con declarar lo realmente pagado: si el valor de referencia es superior, se tributa por él, y quien no esté de acuerdo debe impugnarlo por una vía específica, con carga de la prueba a su cargo.

Esto ha desplazado buena parte de la conflictividad desde la comprobación de valores clásica hacia la impugnación del propio valor de referencia, donde el instrumento natural es un informe pericial de valoración.